Der
Makler Otto Stöben
Geschichte der Firma
Die
Maklerfirma Otto Stöben ist ein Traditionsunternehmen das 1904 in Kiel
gegründet wurde. Es
wird seitdem als Familienunternehmen in der mittlerweile vierten Generation vom
Urenkel
des Firmengründers, Carsten Stöben, geführt. Die
Grundsätze der Firmenpolitik lauten seitdem Einsatz, Engagement, Fairness und
Transparenz gegenüber dem Kunden; außerdem spielt nach eigener Angabe des Unternehmens das Verknüpfen von Erfahrung
mit Innovationen auf dem Gebiet der Immobilienverwaltung eine wichtige Rolle. Die
Firma Stöben ist außerdem auch Mitglied im Ring deutscher Makler (RdM). Der RdM
ist neben dem Verband deutscher Makler (VdM) eine der beiden Dachverbände der
Branche in ganz Deutschland. Diese beiden Verbände kontrollieren die Geschäfte
ihrer Mitglieder, vermitteln zwischen Maklern in Deutschland und Kunden an
Makler. Außerdem geben die Verbände Richtlinien in der Preispolitik vor und
sind gleichzeitig das öffentliche Sprachrohr der Branche, wobei diese Aufgabe eher
nur durch den VdM wahrgenommen wird. Die Mitgliedschaft verschafft dem
jeweiligen Unternehmen ein gewisses Maß an Reputation bzw. einen
Qualitätsnachweis, da bestimmte Aufnahmekriterien existieren. Daher gelten
Maklerfirmen, die in keinem der beiden Verbände Mitglied sind (was mittlerweile
sehr selten vorkommt) zumeist als weniger kompetent oder sogar dubios und den
Kunden wird nahegelegt, sich bei Bedarf besser an ein Mitgliedsunternehmen zu
wenden, da hier eine größere Zuverlässigkeit vorliegt. Verbreitungsgebiet / Tätigkeitsgebiet Der
Hauptsitz des Unternehmens ist seit der Firmengründung Kiel. Zur Zeit befindet
sich die
Kieler Niederlassung im Schülperbaum 31 in der Kieler Innenstadt. Neben diesem Hauptsitz
unterhält das Unternehmen weitere Filialen in Lübeck, Flensburg, Rendsburg, Itzehoe
sowie Elmshorn. In Hamburg hat sich die Firma Stöben mit dem Hamburger Unternehmen
Wittlinger zusammen geschlossen, mit dem es ein Gemeinschaftsbüro betreibt.
Im Groben kann man also sagen, dass die Firma mit ihren Niederlassungen Schleswig-Holstein
abdeckt. Der
Einzugsbereich der Firma beschränkt sich allerdings nicht nur auf Schleswig
Holstein, sondern auf den gesamten Norden von
Deutschland. So ist das Unternehmen In Schleswig-Holstein,
Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Bremen aktiv, wobei man sich
bei den drei letzteren fast ausschließlich auf den Verkauf von Immobilien
beschränkt hat.
Bei besonderen Angeboten und Investitionsmöglichkeiten wird die Firma jedoch
auch überregional
und sogar international aktiv und bietet dann auch Immobilien aus dem Ausland
an, was aber nur ein Sonderfall ist. In Schleswig Holstein hat man sich,
entgegen der bei
Immobilienmaklern üblichen Praxis, nicht auf die Tätigkeit im gewerblichen oder
privaten
(Wohnimmobilien) Sektor spezialisiert, sondern man möchte flexibel sein und einer
möglichst großen Gruppe von Kunden offen gegenüberstehen. Geschäftsbereiche der Firma Otto Stöben Die
Geschäfte der Firma Stöben sind im Groben in zwei große Bereiche zu
unterteilen: 1.
Der
An- und Verkauf von Immobilien 2.
Die
Verwaltung von Immobilien (meist Wohnimmobilien) im Auftrag von Kunden Der An-
und Verkauf teilt sich wiederum in zwei Bereiche. 1.
Der
Makler ist selbst Eigentümer einer Immobilie bzw. kauft eigenständig Gebäude
und sorgt anschließend für den Vertrieb. Dieser Weg gestaltet sich für den
Makler zwar sehr bequem und unproblematisch, da er in seinen Verhandlungen
nicht auf Dritte Rücksicht nehmen muss. Ebenso birgt dieser Weg aber auch ein
teilweise unkalkulierbares finanzielles Risiko, falls der Makler beim Verkauf keinen
Erfolg hat. 2.
Der
Makler erhält durch einen Klienten den Auftrag ein ihm (dem Klienten)
gehörendes Gebäude zu vermieten bzw. zu verkaufen. Der Makler wird in
diesem Moment zum klassischen Dienstleister. Neben den Fixkosten für den
Arbeitsaufwand steht dem Makler hier bei erfolgreichem Verkauf eine sich nach dem
Verkaufspreis richtende Provision zu. Für den Makler ist dieser Weg weit sicherer als der unter
1. genannte, da er beim Scheitern des Geschäftes keinen vergleichbar großen
Verlust macht. Das
Tätigkeitsfeld der Verwaltung ist bei der Firma Stöben weit komplexer und facettenreicher
und lässt sich grob in drei Fachbereiche unterteilen: 1.
Dienstleistungen
im juristischen Bereich 2.
‘‘ im finanziellen Bereich 3.
Sonstige
Dienstleistungen 1. Der juristische Bereich Die
wohl wichtigste Dienstleistung auf diesem Sektor ist die Übernahme aller
notwendigen notariellen
Schritte beim Eigentümerwechsel einer Immobilie oder beim Abschluss von Mietverträgen
im Namen eines Kunden. Im weiteren leistet der Makler seinen Rechtsbeistand
im Falle von Mietstreitigkeiten, die sich andernwegs nicht ausräumen lassen.
Der Makler kann auch vor Gericht die Vertretung eines Hauseigentümers übernehmen,
falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung desselben mit einem Mieter
kommt. Ferner
bietet die Firma Stöben die Organisation und Durchführung von Mieter- bzw. Eigentümerversammlungen
als Dienstleistung an, was gerade im Falle der Mieterversammlung
oftmals eine enorme Erleichterung für den Eigentümer bedeutet. Genauso
wie es bei der Durchführung der Versammlung der Fall ist, bietet die Firma Stöben
auch die Durchführung von Versammlungsbeschlüssen an. 2. Der finanzielle Bereich Zum
finanziellen Bereich gehört vor allem die Verwaltung aller den Eigentümer und
die Mieter
betreffenden Kosten. In erster erstellt die Maklerfirma Abrechnungen für die
Mieter, d.h. es
wird eine Einzelabrechnung für jeden Mieter erstellt, in der auch die
jeweiligen Zusatzkosten
wie Heizung, Strom und Wasser bereits aufgeführt sind. Damit einhergehend überwacht
die Maklerfirma Stöben auch die Überweisung von Mieten auf die Konten der jeweiligen
Eigentümer. Dies erspart zum einen zusätzlichen Verwaltungsaufwand und entlastet
die Mieter wie Vermieter gleichermaßen. Gleichzeitig verwaltet die Firma auch
die betreffenden
Konten der Klienten und übernimmt die den Eigentümer betreffenden Zahlungen
von Kosten wie Steuern und Zinsen. Durch den Einblick den die Firma hierdurch
erhält bietet sie ebenfalls an im Namen des Eigentümers Mietanpassungen vorzunehmen. Ein weiteres
Angebot der Firma Stöben, ist die Abwicklung aller eine Immobilie betreffenden Versicherungsangelegenheiten,
wie z.B. Brandschutz o.ä. 3. Sonstiges Hier
ist für das Unternehmen Stöben der wichtigste Punkt die Beratung des
Eigentümers bei der
Auswahl eines geeigneten Mieters bzw. Käufers. Zu den Hier maßgeblichen
Kriterien werde
ich später kommen. Auch
steht die Firma dem Eigentümer durch Fachleute wie z.B. Architekten oder
Ingenieure die Sanierungsfragen
zur Seite und lässt auch die betreffenden Sanierungen durchführen. Praktisch
analog hierzu übernimmt die Hausverwaltung der Firma Stöben auch die Instandhaltung
von Keller und Dachboden sowie die Reinigung des Gebäudes. Letzter
Punkt ist in diesem Zusammenhang die Verwaltung von Mietereigentum in der Immobilie. Gestaltung von Anzeigen Abgesehen
davon, dass die Firma Stöben nicht im laufenden Fließtext des Immobilienanteils
(Quelle: Kieler Nachrichten vom 29.11.2003), sondern in einem gesonderten
Anzeigenfenster inseriert, weisen ihre Anzeigen die gängigen Merkmale einer Wohnungsanzeige
auf. Die
Anzeigen umfassen jeweils 2-3 Zeilen sowie eine Spalte und geben in
Schlagworten Angaben
über Themen wie Zimmeranzahl, Wohn-/Nutzfläche, Baujahr, Mietkosten oder Kaufpreis.
Angeboten werden 1-3-Zimmerwohnungen ( zur Miete), Eigentumswohnungen sowie
Ein- und Mehrfamilienhäuser (zum Kauf). Den Anzeigen zu den Häusern ist jeweils ein
kleines Foto des jeweiligen Objektes vorangestellt. Es
finden sich in den Beschreibungen keine Beschönigungen für eigentlich unschöne Eigenschaften
einer Wohnung, wie es gerade in Wohnungsanzeigen gängig ist. Präferenzen für bestimmte Mieter Nach
eigenen Angaben gibt es im Hause Otto Stöben keine bestimmten Bedingungen, die ein
Mieter zu erfüllen hat, und somit auch keine subjektiven Präferenzen in der
Frage der Wohnungsvermietung. Selbstverständlich
muss der Mietsuchende objektive Kriterien erfüllen. Die Maklerfirma prüft im
Falle eines Mietgesuches, ob der Mietsuchende über ein geregeltes Einkommen,
also über
eine gewisse finanzielle Sicherheit verfügt. Im weiteren informiert sich die Hausverwaltung
über finanzielle Rücklagen des Wohnungssuchenden, um so über seine Bonität
Aufschluss zu erhalten, sowie über seinen Beruf. Diese Informationen werden
nicht nur
eingeholt, um eine pünktliche und vertragsgemäße Zahlung der Mietkosten zu gewährleisten,
sondern auch um dem Unternehmen Stöben bzw. dem Eigentümer eine mittel-
bis langfristige Planung zu ermöglichen bzw. zu erleichtern. Da im
Regelfall die Firma Stöben jedoch nur die Verwaltung von Fremdeigentum übernimmt,
so hat sie in der Hinsicht der Mieterwahl nur eine beratende, unterstützende Funktion
dem Hauseigentümer gegenüber, da bei diesem die eigentliche Entscheidungsgewalt
bezüglich der Wohnungsvergabe liegt. Gründe für eine Ablehnung eines Mietgesuches bzw.
für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Makler Aus den
oben genannten Kriterien ergibt sich, wann die Firma Stöben einem Eigentümer von der
Vermietung an einen Mietsuchenden abrät, nämlich dann, wenn dieser offensichtlich
nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügt, die für eine zuverlässige Zahlung
der Mietgebühren von Nöten sind. Für
eine Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses sind in der Regel sehr
selten auftretende
Gründe verantwortlich. Abgesehen von der etwaigen Absicht des Eigentümers, einem
Mieter zu kündigen, gibt es einige wenige Gründe für die Maklerfirma, dem Eigentümer
eine Kündigung zu empfehlen. Dies sind u.a.: -
wesentliche
Verstöße gegen den Mietvertrag bzw. das Mietrecht -
Verstöße
gegen die Hausordnung des vermieteten Hauses -
mutwillige
Sachbeschädigung an der Immobilie durch
den Mieter -
wiederholte
Belästigung von Mitmietern seitens des Mieters; dies kann z.B. auch wiederholte nächtliche
Lärmbelästigung sein Prognose für die Entwicklung des Wohnungsmarktes Nach
Ansicht der Firma Stöben wird der Wohnungsmarkt in Kiel kurz- und mittelfristig
sehr stabil
bleiben. Die Entwicklung der Preise ist in den letzten Jahren in Kiel praktisch
zur Stagnation
gekommen, d.h. der Preis pro m² hat sich im Durchschnitt kaum geändert. Hieraus
folgert die Firma Stöben, dass dieser Trend sich festigen wird und die in Kiel
per se nicht
überdurchschnittlich hohen Mieten in den nächsten Jahren nicht wesentlich
steigen, allerdings
auch nicht fallen werden. Diese Entwicklung ist erstaunlich, so der Geschäftsführer
Carsten Stöben, denn in vielen größeren Städten in Deutschland ist seit einiger
Zeit ein Wandel der Mietkosten zu beobachten, so zum Beispiel in München, wo die
Preise seit einigen Jahren konsequent steigen, oder im Gegenteil dazu Berlin,
das seit Jahren Bevölkerungsverlust zu beklagen hat und wo die Mietpreise durch
das umfangreiche
Angebot abnehmen. Nils Wrage, PU-Kurs Hb 13.1 2003/04 Quellen: www.stoeben.de sowie
ein Gespräch mit dem Geschäftsführer, Carsten Stöben. |