Der Mietvertrag


  1. Dauer
    Die Dauer des Mietverhältnisses wird im Mietvertrag fest gelegt. In der Regel muss eine Kündigung 3 Monate vor Beendigung eingereicht werden. Es gibt aber auch die Möglichkeit einen zeitlosen Mietvertrag zu vereinbaren.


  1. Kündigungsgründe
    Bei einer Kündigung ist zu unterscheiden zwischen:

      - fristloser Kündigung

      - Kündigung wegen Eigenbedarfs

      - Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks

      - Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch

      - Kündigung des Mieters

    Sollte einem Mieter gekündigt werden, sollte der Mieter erst einmal prüfen, ob die Kündigung rechtskräftig ist. Es gilt: Keine Kündigung ohne ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses. Ausnahmen, die bekanntlich die Regel bestätigen, finden sich in einer Reihe von Sonderkündigungsrechten, auf die gesondert eingegangen wird. Als berechtigtes Interesse des Vermieters zählt beispielhaft, aber nicht abschließend, drei Gründe auf:

      - Der Mieter muss seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft und nicht unerheblich verletzt haben.

      - Der Vermieter muss die Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigen- Eigenbedarf

      - Der Mieter muss durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sein und dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

    Eine begründete fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung. Bei Kündigungen sollte der Mieter prüfen, ob der Vermieter diejenigen Tatsachen, aus denen sich seine Berechtigung zur Kündigung ergeben soll, im Kündigungsschreiben hinreichend konkret dargelegt hat. Pauschale Behauptungen reichen hier nicht aus.

    Grundsätzlich ist zu sagen, das der Mieter nach einer Kündigung prüfen sollte ob die Kündigung rechtskräftig und formal in Ordnung ist. Der Mieter muss die Kündigung nicht annehmen und kann notfalls vor Gericht noch Recht bekommen. Es kann allerdings auch passieren, das der Miete eine Räumungsklage erhält, bei er dann meistens auch die Gerichtskosten bezahlen muss.

  1. Kündigungen
    Es wird zwischen zwei verschiedene Arten von Kündigungen unterschieden :
    die fristlose und die ordentliche Kündigung

    Fristlose Kündigung :
    Als erstes sollte man beachten , ob die Kündigung vom Vermieter schriftlich ausgesprochen und auch von ihm persönlich unterzeichnet wurde , ob (bei mehreren Vermietern) alle Vermieter unterschrieben haben , ob die fristlose Kündigung allen Mietern ausgesprochen wurde und natürlich ob die sie auch begründet wird .

    Es gibt drei Möglichkeiten , bei denen eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann . Zum einen ist es die Kündigung bei vertragswiedrigem Gebrauch (wenn der Mieter ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters einen vertragswiedrigen Gebrauch der Mietsache festsetzt , der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt) , wenn der Mieter in Zahlungsverzug kommt und Unzumutbarkeit eines fortbestehenden Mietverhältnisses (hierbei handelt es sich um eine schuldhafte Verletzung der rechte des Mieters) .

    Vetragswiedriger Gebrauch :
    Nicht jeder vertragswiedrige Gebrauch rechtfertigt eine fristlose Kündigung . Die Rechte des Vermieters müssen in erheblichem Maße verletzt werden . Die unbefugte Überlassung der Mietsache an Dritte und eine erhebliche Gefährdung der Mietsache durch eine Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfaltspflicht gelten als vertragswiedrige Gebräuche .

    Ordentliche Kündigung :
    Auch hier gelten dieselben Vorbedingungen wie bei der fristlosen Kündigung .
    Bei der ordentlichen Kündigung muss sich der Mieter fragen , ob die Kündigung formal in Ordnung ist , ob die Kündigungsfrist eingehalten wurde und ob die Kündigung überhaupt möglich ist , d.h. ist sie begründet .

    Sind eine oder mehrere Voraussetzungen nicht erfüllt , ist die Kündigung unwirksam und müsste um durchgesetzt zu werden insgesamt wiederholt werden .

    Kündigung bei Eigenbedarf :
    Kündigung bei Eigenbedarf ist eine vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit , mit der der Vermieter sein Recht zu einer ordentlichen Kündigung begründen kann . Eine Kündigung bei Eigenbedarf setzt voraus , dass der Vermieter die Mieträume als Wohnung für sich , für die seinem Hausstand angehörigen Personen oder für seine Familienangehörigen braucht .
    Kündigung bei Eigenbedarf setzt die ausschließliche Verwendung der Mieträume als Wohnraum voraus . Andere Verwendungszwecke sind nicht vorgesehen .
  1. Mieterhöhung
    Gründe:
    - Vereinbarung einer Staffelmiete im Mietvertrag
    - Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag
    - Die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
    - Die Erhöhung der Miete wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen
    - Die Erhöhung der Miete wegen gestiegener Kapitalkosten
    - Die Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten

    Bei jeder Mieterhöhung sollte der Mieter prüfen ob dies rechtskräftig ist. Er sollte zuerst seinen Mietvertrag überprüfen.

  1. Mietminderung
    Gründe:
    Kein Mieter muss die vereinbarte Miete bezahlen, wenn die Mietraume Mängel aufweisen .Die Mängel müssen allerdings sofort dem Vermieter mitgeteilt werden.

    Aber:
    Unabhängig von Ihrer Informationspflicht besteht das Recht zur Minderung von dem Zeitpunkt an, in dem der Mangel und die aus dem Mangel resultierenden Beeinträchtigungen festgestellt werden. Der Mieter kann die Miete also mit sofortiger Wirkung mindern und braucht sich nicht darauf zu beschränken, dem Vermieter vor einer Mietminderung Gelegenheit zur Abhilfe gegeben zu haben. Mängel, die den Gebrauch der Mietsache nur unerheblich beeinträchtigen, rechtfertigen grundsätzlich keine Mietminderung. Aber auch einem unerheblichen Mangel braucht der Vermieter nicht hinzunehmen. Wenn schon kein recht zur Mietminderung besteht, so besteht ein Recht auf Mängelbeseitigung. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind , stellt sich die Frage , in welcher Höhe eine Minderung vorgenommen werden kann .
    Es kommt auf die Schwere des Mangels an und den Umfang der aus ihm resultierdenden Beeinträchtigungen an .

    Also :
    Je stärker sich der Mangel auf den Mietgebrauch auswirkt , um so mehr darf die Miete gemindert werden .
    Die Höhe der Minderung kommt immer auf die Schwere des Mangels an.
    In der Hamburger Tabelle sind Richtlinien angegeben. Diese legt einzelnen Räumen einen prozentualen Wohnwert zugrunde (z.B. Wohnzimmer 28% , Arbeitszimmer 20% , Schlafzimmer 12% , Kueche 10% , Bad 10% , Abstellräume 7% , Gäste-WC 3% , Balkon 10% ) .

    Bei der Festsetzung der Minderung muss beachtet werden:

    Es wirken sich Faktoren wie die Art , Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigung des Mietraums auf eine Mietminderung aus . Desweiteren sind die Qualität der Mieträume (so wie sie sich in der vertraglich vereinbarten Miete niederschlägt), die Lage der Mieträume , die Jahreszeit (z.B. bei Heizung oder undichten Fenstern) und die Beeinträchtigung des Geltungswerts (d.h. Beeinträchtigung des räumlich-optischen Eindrucks) Gründe für eine Mietminderung .

  1. Schönheitsreperaturen
    Mieter müssen nur dann Schönheitsreparaturen ausführen, wenn eine entsprechende Verpflichtung ausdrücklich vertraglich geregelt wurde. Ein Gewohnheitsrecht, wonach der Mieter in jedem Fall Schönheitsreparaturen auszuführen hat, gibt es nicht. Die vertragliche Regelung muss nicht schriftlich erfolgt sein, es reicht eine mündliche. Eine Schönheitsreparatur, die dem Mieter zuviel abverlangt, wäre unwirksam. Bei der Schönheitsreparatur muss unterschieden werden zwischen:

      - der Anfangsrenovierung zu Beginn des Mietverhältnisses ,

      - der laufenden Schönheitsreparatur während der Mietzeit und

      - der Endrenovierung nach Ablauf der Mietzeit .

    Umfang der Schönheitsreparaturen:

      - das Tapezieren ,

      - das Streichen oder kalken der Wände und Decken ,

      - das Streichen der Heizkörper , einschließlich der Heizungsrohre ,

      - das Streichen der Innentüren , sowie der Fenster und Außentüren von innen.

    Alle Außenarbeiten sind in jedem Fall Sache des Vermieters .

  1. Nebenkosten :
    Ob der Mieter die Nebenkosten, wie z.B. Strom, Wasser und Müll getrennt bezahlen muss, hängt vom Mietvertrag ab. Bei einem kalten Mietvertrag sind die Nebenkosten nicht inbegriffen. Bei einem warmen Mietvertrag sind die Nebenkosten meistens enthalten.

  1. Mietvertrag :
    Allgemeiner Mietvertrag ( nach dem bisherigen sog. Sigel- Einheitsmietvertrag) :

    Es gibt mehrere allgemeine Mietverträge, die z.B. in Buchhandlungen zu kaufen sind. Im allgemeinen Mietvertrag steht drin, zwischen wem der Mietvertrag abgeschlossen wird. In dem Vertrag wird geregelt, welche Mieträume zur Verfügung stehen und wie lange die Mietzeit beträgt. Meistens steht auch drin, wie viele Monate vorher gekündigt werden muss, um das Mietverhältnis zu beenden. Weiterhin steht drin, wie hoch der Mietzins ist und wann das Geld bezahlt werden muss. § 5 sagt, ob der Mieter Arbeiten in den Räumen ausführt, und wie der zustand der räume ist. Weiterhin stehen im Mietvertrag Gründe für die fristlose Kündigung. Beide Parteien können den Punkt jedoch streichen, wenn beide damit nicht einverstanden sind. Es gibt im Vertrag aber ein Sonderkündigungsrecht des Mieters . Begehrt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder erhöht der Vermieter die Miete wegen baulicher Maßnahmen, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Im Mietvertrag steht weiterhin, wie die Mieträume benutzt werden und ob Untervermietung gestattet wird. Dies ist z.B. für einen Studenten wichtig, wenn er eine WG gründen will. Weiterhin wird geregelt ob es Ausbesserungen und bauliche Veränderungen im und am Haus gibt. Die Partner müssen sich auch darauf einigen, wie die Mieträume instand gehalten werden. Das betreten der Mieträume durch den Vermieter wird hier auch geregelt. Nach der Beendigung der Mietzeit muss der Mieter die Wohnung besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückgegeben werden. Kündigt ein Mieter fristlos, so haftet er für den schaden, der dem Vermieter entsteht. Ein wichtiger Punkt für Studenten ist der Paragraph, der sagt, ob mehrere Mieter in der Wohnung wohnen dürfen und ob es mehrere Mieter für eine Wohnung gibt, oder ob es einen Mieter gibt, der untervermieten darf oder Freunde bei sich wohnen lassen darf. Am Schluss des Mietvertrages stehen sonstige Vereinbarungen.

    Mietvertrag vom Mieterbund:

    Während im allgemeinen und Vertrag von Haus und Grund hauptsächlich die Rechte des Vermieters und die Pflichten des Mieters stehen, pocht der Mietvertrag vom Mieterbund auf die Rechte des Mieters. Der Mieterverein pocht auf die Gesetze die im BGB stehen. In diesem Buch sind jedoch alle zwingend. Während im allgemeinen Mietvertrag Kosten für Schönheitsreparaturen nach Ende der Miete auch auf den Mieter entstehen, gibt es dies beim Mieterbund nicht.



Lars Boldt und Jannes Piepgras