Der MietspiegelEin Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Er greift weder in bestehendes Vertragsrecht ein, noch wird die Vertragsfreiheit bei Neuabschluß von Mietverträgen durch ihn berührt. Für möblierte Wohnungen ist der Mietpreisspiegel nicht anwendbar, ebenso nicht bei Kleinstwohnungen und Einfamilienhäusern. Mieter und Vermieter erhalten mit dem Mietspiegel einen fundierten, aktuellen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Mietpreise für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum, an dem sie sich orientieren können. Der Mietspiegel wird generell alle 2 Jahre angeglichen. BGB [§ 558c, § 558d] 2] Wissenschaftliche Erhebungsverfahren für einen Mietspiegel Man unterscheidet zwischen einem einfachem Mietspiegel und einem qualifiziertem Mietspiegel. Der qualifizierte Mietspiegel beruht auf einer großen Datenbasis und verwendet nicht preisgebundenen Wohnraum mit vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Außerdem muss der qualifizierte Mietspiegel alle zwei Jahre spätestens jedoch nach vier Jahren neu ausgewertet werden. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. 3] Anwendungsbereiche des Mietspiegels Mieter können auf seiner Grundlage Mieterhöhungsforderungen überprüfen. Es können zwar Mieter und Vermieter den Preis für eine Wohnung frei vereinbaren, wenn sie einen neuen Vertrag unterschreiben. Aber der Gesetzgeber schreibt eine Höchstgrenze nämlich die ortsübliche Vergleichsmiete vor, um die Mieter vor Wucherpreisen zu schützen. Vermieter können bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Daten des Mietspiegels zurückgreifen, um die Mieterhöhung zu begründen. Behörden legen zudem den Mietspiegel zugrunde, wenn sie Wohngeld, Sozialhilfe oder Erbschaftssteuer berechnen. 4] Rechtliche Verbindlichkeit des Mietspiegels In § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird ausdrücklich auf die Möglichkeit der Benutzung eines Mietspiegels zur Begründung einer Mieterhöhung hingewiesen. Ein qualifizierter Mietspiegel wird in der Regel vom Gericht als verwendbare Quelle zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen. Allerdings muss ein qualifizierter Mietspiegel neben seinem wissenschaftlichen Erhebungsverfahren auch von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter oder Mieter anerkannt worden sein. Anwendung des Mietspiegels in Rechtsverfahren Um eine Mieterhöhung durchzusetzen muss der Vermieter diese begründen. Dabei stehen ihm folgende Alternativen zur Auswahl, auf die er Bezug nehmen kann:
Nach §549 BGB gelten Mietspiegel grundsätzlich nicht für: - Preisgebundenen Raum - Teil- oder ganzmöblierter Wohnraum - Wohnraum für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf - Wohnraum, der Teil eines Jugend- oder Studentenheims ist Darüber hinaus ist der Mietspiegel nur nicht unmittelbar anwendbar für: - Wohnungen unter 25m² - Penthouse Wohnungen - Wohnungen die gewerblich genutzt werden - Untermieterverhältnisse - Wohnungen, die nach dem 31.Januar 2002 bezugsfertig wurden Gesetzestextauszug § 558c Mietspiegel (1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. (2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. (3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. (4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden. (5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen. § 558d Qualifizierter Mietspiegel (1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. (2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. 5] Der Kieler Mietspiegel
Beschreibung : Generell ist die Tabelle in die Kategorien "einfache Lage und "normale bis gute Lage" unterteilt. Dabei ist jede Kategorie durch vier verschiedene Größenabstufungen präzisiert. Nun kann man, ausgehend von dem Baujahr des Hauses, das richtige Feld finden. In der Kategorie "Baujahr vor 1975" wird noch einmal unterschieden zwischen den Austattungsmerkmalen "Küche und Bad normal", "Küche oder Bad gut" und "Küche und Bad gut". Jedes Feld besitzt drei Angaben. In der ersten Zeile ist der Mittelwert des Preises pro Quadratmeter angegeben und in der zweiten Zeile die Mietspanne, da es durch die subjektive Beurteilung der Mieter, den Unterschieden zwischen Stadtteilen und eine Mehrzahl von Merkmalen, die icht aufgenommen wurden, zu Differenzen kommt. Die dritte Angabe bezieht sich auf die Anzahl der ausgewerteten Wohnungen. Felder mit 10-20 Wohnungen sind grau unterlegt und besitzen durch ihre geringe Anzahl nur eine verminderte Aussagekraft. 6] FAQ 1. Was unterscheidet die Mietdatenbank vom Mietspiegel? Der wesentliche Unterschied gegenüber einem Mietspiegel, der immer nur eine Momentaufnahme des Wohnungsmarkts darstellt, liegt in der fortlaufenden Erfassung von Daten. Damit ermöglicht eine Datenbank grundsätzlich eine hohe Aktualität, weist aber bislang eine geringe Repräsentativität auf. Die Mietdatenbank muß von der Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter oder der Mieter (Haus- und Grundbesitzerverein, Mieterverein) erstellt worden sein. Vgl. § 558e BGB. 2. Kann eine Mietpreisübersicht des Finanzamts den Mietspiegel ersetzen? Nein. [Quelle: Landgericht Limburg Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1987, S. 29] 3. Wo finde ich den aktuellen Mietspiegel meiner Kommune? Allgemein biten alle Kommunen auf ihren Internetpräsenzen Informationen zu dem aktuellen Mietspiegel an. Hier empfielt sich eine Recherche auf der jeweiligen Seite. Für die Stadt Berlin wäre dies : Mietspiegel - Berlin Hier der aktuelle Mietspiegel der Stadt Kiel 6] Weiterleitungen Immobilienlexikon A-Z Mieterverein Berlin 7] Quellen Das Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes - 2001 Meine Rechte als Mieter - G. Drews - 2002 BGB |
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