Wohnungsmängel und Mietminderungen

1.      Mängel erkennen und anzeigen!
Der Vermieter hat laut Gesetz dafür zu sorgen, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand übergeben wird. Trifft das nicht zu, so muß der Mieter den Vermieter schriftlich davon in Kenntnis setzen und braucht ,wenn keine Abhilfe geschaffen wir, nicht den vollen Mietpreis bezahlen (Gewährleistungsrechte) .

2.      Was sind Mängel bzw. Fehler?
Wenn der Ist-Zustand der Wohnung(tatsächlicher Zustand der Wohnung) von dem Soll-Zustand(Zustand, in dem sich die Wohnung nach Vertag oder Gesetz befinden soll) negativ abweicht sind Mängel/Fehler vorhanden (Beispiele: Undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden, defekte Heizung etc.) Auch Störungen von außen (z.B. Lärm) können Fehler sein.

3.      Grund und Ursache sind nebensächlich!
Mietminderungen stehen an wenn ein Mangel vorliegt, der nicht vom Mieter verschuldet ist. Alles andere ist unwichtig.

4.      Modernisierung/Reparatur im Haus.
Während  Baumaßnahmen kann es zu Beeinträchtigungen (z.B. Lärm oder Schmutz) kommen und dadurch Mietminderungen anstehen, egal ob die Reparaturen notwendig sind, die Bauarbeiten angekündigt waren oder  der Mieter zugestimmt hat.

5.      Wann und wie lange kann gemindert werden?
Der Mieter muß den Vermieter sofort auf die Mängel hinweisen und kann für die Zeit in der die Mängel bestehen die Miete selbständig mindern (ohne Erlaubnis oder Genehmigung).

6.      Unerhebliche Beeinträchtigungen
Auf unerhebliche Beeinträchtigungen(z.B. defekte Hausflurlampe) kann keine Mietminderung folgen, da die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung nicht spürbar beeinträchtigt ist. Hier kann nur die Reparatur verlangt werden.

7.      Kenntnis des Mangels beim Einzug.
Mietminderungen sind nur zulässig, wenn der Mangel nicht schon bei Abschluß des Mietvertrags bekannt waren oder sie problemlos zu erkennen waren. Eine Ausnahme ist es, wenn der Vermieter einen Mangel absichtlich verschweigt.

8.      Weiterzahlung der Miete
Zahlt der Mieter die Miete vollständig trotz bestehender Mängel, ist eine spätere Mietminderung ausgeschlossen. Nach dem auftreten eines Mangels sollte also sofort der Vermieter unterrichtet werden und die Miete nur unter Vorbehalt weiter gezahlt werden. Findet keine Reparatur statt kann eine Mietminderung vorgenommen werden.

9.      Minderung bei zugesicherten Eigenschaften
Fallen zugesicherte Eigenschaften (im Vertrag festgehalten) weg oder fehlen sich generell kann eine Mietminderung vorgenommen werden.

10.  Minderung nach Mieterhöhung
Ein einmal verlorenes Minderungsrecht besteht nach einer Mieterhöhung wieder, da sich das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung geändert hat. Auch hier muß eine mangelhafte Wohnung angezeigt werden, damit das Minderungsrecht nicht wieder verfällt.

11.  Höhe der Minderung und Berechnung
Je größer der Umfang der Beeinträchtigung, desto mehr darf die Miete gekürzt werden.

12.  Von welcher Miete wird gemindert?
Die Miete setzt sich normalerweise aus Grundmiete, den Betriebs- und den Heizungskosten zusammen. Die Mietminderung wird also von der Grundmiete berechnet. Da viele Gerichte auch die anderen Kosten berücksichtigen , sollte man sich von einem Mietverein beraten lassen.

13.  Mietminderungslisten
Es gibt keinen festen oder verbindlichen Minderungssatz für bestimmte Mängel. Dementsprechend sind Mietminderungslisten auch nicht aussagekräftig. Informationen bekommt man dagegen beim Mietverein

14.  Vertragsklauseln
Das Mietminderungsrecht des Mieters kann nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen werden. Bestehende Klauseln sind ungültig und ohne Bedeutung

15.  Kündigung droht nicht.
Ein Mieter, der eine Mietminderung vorgenommen hat, braucht sich nicht vor einer Kündigung fürchten, da die Kündigung ein verschulden des Mieters voraussetzt, dass bei einem Mangel (z.B. Baulärm) nicht besteht.

16.  Herstellungs- oder Reparaturanspruch
Der Vermieter ist dazu verpflichtet Mängel oder Fehler in einer bestimmten Frist zu beseitigen. Tut er dieses nicht, kann der Mieter ihn auf Mängelbeseitigung verklagen.

17.  Zurückbehaltungsrecht
Bleibt die Mangelbeseitigung seitens des Vermieters ergebnislos, so kann der Mieter seine Miete zurückbehalten(Zurückhaltungsrecht) und diese als Druckmittel einsetzen um den Mangel beseitigen zu lassen. Ist dies geschehen muß die zurückbehaltene Miete aber nachgezahlt werden.

18.  Miete mindern und zurückbehalten.
Ist die Höhe der Minderung noch unklar, kann das Geld laut Zurückhaltungsrecht  solange einbehalten werden, bis eine geeignete Höhe gefunden wurde.

19.  Selbstbeseitigungsrecht
Befindet sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung im Verzug hat der Mieter das Recht den Mangel von Fachleuten selbst beseitigen zu lassen und die Rechnung vom Vermieter bezahlen zu lassen bzw. das Geld mit der Miete zu verrechnen. Der Vermieter muß aber nur die erforderlichen Aufwendungen bezahlen.

20.  Sonstige Rechte
Im Extremfall bei schwersten Wohnungsmängeln kann der Mieter fristlos kündigen und den Vermieter auf Schadensersatz wegen der erlittenen Schäden verklagen.

 

 

·         Wohnungsmängel

Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört es, in einer Wohnung ohne Beeinträchtigung durch störende Geräusche leben zu können. Andererseits kann man eine Wohnung nicht geräuschlos nutzen, was es schwierig macht eine Grenze zwischen erlaubten und unzumutbaren Geräuschen, die eine Mietminderung nach sich ziehen können, zu finden. Es lässt sich also nicht festlegen, da die Begleitumstände mitberücksichtigt werden müssen(Ort und Zeit der Störung). Beispiel: Tagsüber oder an einer vielbefahrenen Straße ist mehr Lärm zumutbar als nachts oder in einer Verkehrsberuhigten Gegend.

1.Lärm im Haus: Anhaltspunkt für einen vertragsgemäßen Schallschutz bietet die technische Norm- DIN 4109 und die VDI- Richtlinie 4100. Trotz Einhaltung der DIN-Normen kann ein Mangel vorliegen, wenn man z.B. trotz hoher Miete Trittschall oder Sanitärgeräusche hört. Ein Geräusch, das in einem Zimmer vernommen wird sollte bestmöglich auch nicht den Wert von 30 Dezibel überschreiten und auch nur außerhalb der Ruhezeiten (Ruhezeiten: 13:00-15:00 Uhr und 22:00-7:00 Uhr )zu hören sein.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Radio, Fernseher, Plattenspieler etc. dürfen nur in Zimmerlautstärke gehört werden, dass heißt, dass es für den Nachbarn kaum noch wahrnehmbar ist. Bei Partys und Festen muß auch auf die Nachbarn Rücksicht genommen werden. Eine übermäßige Störung der Nachtruhe kann zu einem Bußgeld wegen Lärmbelästigung führen.

 

2.Lärm von außen:. Folgende Werte dürfen von technischen Anlagen oder Gewerbebetrieben nicht überschritten werden:

Eine Grenzwertübersteigung von 7dB(A) ist eine erhebliche Beeinträchtigung. Dabei ist es unwichtig, daß der Vermieter nichts gegen den Lärm unternehmen kann. Grundsätzlich gilt erst mit den Verursachern reden und dann gegebenenfalls klagen oder vom Vermieter eine Lärmbeseitigung verlangen. Bei gesundheitsgefährdenden Fällen(gestörte Nachtruhe) kann auch fristlos gekündigt werden.

 

Feuchte Wände und Schimmel sind erhebliche Mängel und können auch gesundheitsschädlich sein. Die Ursachen dafür können Schäden am Haus, Baumängel oder falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters sein. Ist der Mieter Mitschuld an den Mängeln, entfällt sein Recht auf Mietminderung.

1.Feuchtigkeit von außen: Mängel der Bausache sind z.B. undichte Stellen im Mauer werk oder Dach und versteckte Wasserrohrbrüche. Auch durch unzureichende Isolierung kann Feuchtigkeit eintreten. Bei all diesen Fällen kann eine Mietminderung vorgenommen werden, da dies schwerwiegende Mängel sind.

2. Feuchtigkeit von innen: Kondenswasserbildung an den Wänden der Wohnung ist ein Grenzfall, bei dem die Schuld nicht eindeutig zugewiesen werden kann, da Kondenswasserbildung durch Bauschäden(schlechte Isolierung), als auch durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten auftreten kann.

 

Der Mieter ist generell für eine ausreichende Beheizung verantwortlich. Während der Heizperiode(1.10.-30.4.) muß er dafür sorgen, dass eine bestimmte Mindesttemperatur von 20-22°C herrscht.

 

Für den Mieter darf zu keiner Zeit ein Gesundheitsrisiko bestehen und grundsätzlich muß sich eine Wohnung in einem ordentlichen Zustand befinden, der Gefahren für die Gesundheit ausschließt. Sind allerdings doch Gesundheitsrisiken vorhanden, kann der Mieter eine Sanierung verlangen und unter Umständen Schadensersatz fordern, fristlos kündigen oder die Miete kürzen. Es bestehen Grenz- und Richtwerte für viele Stoffe, die nicht überschritten werden dürfen. Dabei ist noch nicht entschieden, ob die Grenzwerte ,die zum Zeitpunkt des Vertragsabschluß bestanden oder die neuen verschärften Richtlinien entscheidend sind. Es kann sich auch an Vereinbarungen/Zusicherungen im Mietvertrag gehalten werden. Ein Mangel liegt auch nicht erst dann vor, wenn eine Gesundheitsgefährdung eingetreten ist, sondern schon wenn eine Gefahr für die Gesundheit besteht.

Einige Giftige Stoffe:

Formaldehyd ist eine krebserregende Chemikalie und wird sehr oft verwendet.

Holzschutzmittel wird zur Imprägnierung verwendet.

Bei dem krebserregenden Asbest gibt es keine unbedenklichen Konzentrationswerte. Nachtspeicheröfen die vor 1977 gebaut worden sind erhalten teilweise Asbest und können auch beim Vermieter angezeigt werden. Bei so einem Fall kann die Miete gekürzt werden, da eine Gesundheitsgefahr besteht. Bei so einem Fall steht auf jeden Fall eine Sanierung an. In Extremfällen kann auch fristlos gekündigt werden. Die Sanierung muß von Fachleuten einer Firma sein, die zum Asbest-Sanierungsverband e.V. gehören.

 Bleirohre wurden bis 1977 zum Wassertransport genutzt und können bei übermäßiger Abgabe von Blei(d.h. 0,04mg/l) zu einer schleichenden Vergiftung führen. Bei Schadenersatzklagen oder Mietminderungsfragen ist es wichtig, ob der Bleigehalt durch Bleirohre kommt oder schon so von den Wasserwerken geliefert wird. Sind die Bleirohre schuld, so muß der Vermieter den Mangel beseitigen und die alten Rohre komplett austauschen lassen. Kein Mangel ist es aber, wenn nach kurzem Ablaufenlassens- zwei bis drei Sekunden- des Wassers, der Bleiwert bei null liegt.

Perchlorethylen gilt als höchst gesundheitsschädlich und ist nur bis zu dem Grenzwert von 0,1mg PER/cbm Raumluft akzeptabel. Bei Unregelmäßiger Lüftung kann ein Wert über den Richtlinien erreicht werden. Dies kann allerdings nicht zu einer Mietminderung führen, da hier das Verschulden des Mieters vorliegt.

Es gibt Fälle in denen Häuser auf Deponien gebaut werden und die Mieter durch die Altlasten geschädigt werden können. Zumeist werden diese Wohnungen dann als mangelhaft eingestuft, da der Miete um seine Gesundheit fürchten muß. Bei aufkommenden fragen zu den Umweltgiften kann man sich auch an den Mieterverein wenden. Zudem gibt es noch Umweltambulanzen, die Wohnungschecks durchführen und die jeweiligen Konzentrationen messen.

 

 

·         Mietminderung

Nach der Rechtsprechung liegt ein Fehler vor, wenn der Ist-Zustand der Mietsache von dem Soll-Zustand negativ abweicht, also der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann (oder eine Gefährdung für die Gesundheit besteht), weil sie sich nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Beispiele: Undichte Fenster oder übermäßige Hellhörigkeit der Mieträume. Grund und Ursache der Mängel spielen dabei keine Rolle, solange der Mieter kein Verschulden an dem Mangel hat.

Bei Modernisierungen können selbst wenn der Mieter zugestimmt hat Mietminderungen vorgenommen werden. Dies ist der Fall, wenn die Wohnung nicht oder nur teilweise genutzt werden kann oder erhebliche Beeinträchtigungen auftreten.

 Wenn zugesicherte Eigenschaften nicht vorhanden sind, ist dies ebenfalls ein Mangel genauso, wie wenn die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben(der Größenunterschied muß dann mehr als 10% betragen).

 

- Bei unerheblichen Beeinträchtigungen: Sind keine spürbaren Beeinträchtigungen der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung festzustellen, so liegt kein Mangel vor. Beispiele: defekte Glühbirne im Hausflur, Haarrisse in der Decke oder geringfügige Lärmbelästigung durch Mitmieter 

- Bei Kenntnis des Mangels beim Einzug: Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel schon bei Abschluß des Mietvertrags bekannt ist Beispiel: verrottete, unklare Fenster  Der Mieter sollte die Wohnung daher sorgfältig untersuchen, um erkennbare Mängel nicht zu übersehen und so sein Mietminderungsrecht zu verlieren. 

 – Mieter zahlt trotz Kenntnis: Wird die Miete trotz Kenntnis eines Mangels weitergezahlt ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Hat der Mieter den Vermieter auf den Mangel aufmerksam gemacht so ist spätestens nach Ablauf von sechs Monaten(in welchen der Mieter möglicherweise auf eine Behebung des Mangels gewartet hat) keine Mietminderung mehr zulässig. Ausnahme sind Fälle in denen die Miete erhöht wird oder der Mangel sich erheblich verstärkt. 

–Bei Unterlassung der Anzeigepflicht: Der Mieter muß den Vermieter sofort über den Mangel unterrichten. Tut er dies nicht, entfällt das Mietminderungsrecht. Wird der Vermieter nach erfolgloser Reparatur nicht erneut informiert geschieht das gleiche. 

 –Bei eigenem Verschulden: Hat der Mieter den Mangel selbst verschuldet, darf er die Miete nicht kürzen. Beispiel: Feuchtigkeitsschäden durch falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten.

  –Bei Kleinreparaturen: Normalerweise muß der Vermieter für alle Reparaturen aufkommen, da aber der Mieter gesetzlich zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet ist, muß er kleine Reparaturen selber vornehmen. Diese Bagatellschäden werden im Mietvertrag festgehalten und dürfen einen gewissen Wert im Jahr nicht überschreiten (z. B. 150€ oder 8 % der Jahresmiete)

 

Ausgangspunkt für die Mietminderung ist nach Ansicht vieler Gerichte die tatsächlich gezahlte Miete. Andere berücksichtigen nur die Kaltmiete bzw. Kaltmiete + Neben- und Heizkosten. Hilfe findet man auch hier beim Mieterverein. Generell gilt: Je höher der Mangel, desto mehr darf auch die Miete gekürzt werden. Die Höhe der Mietminderung kann im Streitfall nur der Richter bestimmen wobei ein Gutachter einen Mangel feststellen muß. Der Mieter kann die Miete kürzen ohne Gefahr zu laufen gekündigt zu werden, da dies nur geschehen kann, wenn der Mieter schuldhaft ca. zwei Monatsmieten im Rückstand ist.