Zum Ort Düsseldorf
- Statistische Daten:
Bevölkerung insgesamt: 571.635; Bevölkerungsdichte: 2634/km²
- 49 Stadtteile/ 10 Bezirke Karte
- Infrastruktur
In Düsseldorf herrschen gute Infrastrukturverhältnisse. Es gibt
Autobahnverbindungen zu allen großen Städten der Umgebung
(Köln, Dortmund, Essen, Oberhausen etc.), ebenso weitere
Schnellstraßen und Bahnverbindungen. In Düsseldorf verkehren
S-Bahnen und das ÖTV-Netz ist weit ausgebaut. Außerdem ist der
Düsseldorfer Flughafen einer der entscheidenden deutschen Flughäfen
mit dem Einzugsgebiet ganz Nordrhein-Westfalens.
Die Wasser-Gas- und Stromversorgung ist gesichert und funktioniert weitgehend
reibungslos.
In Düsseldorf kommen auf 100000 Einwohner 211 Ärzte.
(BRD-Durchschnitt 154, NRW-Durchschnitt 145) und 91 Krankhausbetten auf 10000
Einwohner.
Die Auszubildendenrate bei den Erwerbspersonen ist in Düsseldorf mit
3,9% vergleichsweise niedrig. (BRD durchschnittlich 5,8%)
- Wirtschaftsstruktur
Standort in Westeuropa
Düsseldorf liegt in der hochverdichteten Metropolregion Rhein/Ruhr, die
zu den am dichtesten besiedelten Regionen Europas zählt.
Großräumig ist diese Region Bestandteil des verstädterten
Bandes Westeuropas, das sich von England aus über Birmingham, London /
South East nach Holland / Belgien mit den Regionen Brüssel und Rotterdam
/Amsterdam („randstad“) über Deutschland mit der Region
Rhein / Ruhr mit Köln / Düsseldorf / Essen / Dortmund, der Region
Rhein / Main mit Frankfurt / Mannheim / Karlsruhe und der Region Stuttgart
über die Schweiz mit Basel, Zürich, Genf nach Norditalien mit den
Regionen Mai-land und Turin entwickelt.
Durch die zentrale Lage - im Umkreis von 500 km können 40 % der
EU-Einwohner, die 60 % des EU-Einkommens erwirtschaften, erreicht werden -
hat Düsseldorf ein enormes Marktpo-tential an Unternehmen, Kunden,
Zulieferern und Beschäftigten.
Düsseldorf ist Oberzentrum in Nordrhein Westfalen und gehört der
Region Düsseldorf / Mittlerer Niederrhein an, die mit rund 2,3 Mio.
Einwohnern die Kreise Mettmann, Neuss und Vier-sen sowie die kreisfreien
Städte Krefeld, Mönchengladbach und Düsseldorf umfasst.
Heute zählt Düsseldorf 570.000 Einwohner und ist die
achtgrößte Großstadt in Deutschland. Rund 450.000
Beschäftigte arbeiten in Düsseldorf, davon 81 % im
Dienstleistungssektor, 19 % im gewerblich / industriellen Sektor. Rund
220.000 tägliche Einpendler zeugen von einem großen
Verflechtungsraum, der auf die Landeshauptstadt bezogen ist.
Wirtschaftliches Profil
Wichtige Rahmendaten der heutigen Entwicklung sind:
die zentrale Lage in einem der größten europäischen
Verdichtungsräume mit einem enormen Marktpotential an Unternehmen,
Kunden, Zulieferern und Beschäftigten die differenzierte
Wirtschaftsstruktur Düsseldorfs mit ihren Schwerpunkten im
Tertiä-ren Sektor. Neben der rein quantitativen Bedeutung spielen hier
auch die Synergieef-fekte der hier gleichermaßen stark vertretenen
Ausrichtungen der unternehmensbe-zogenen Dienstleister wie Groß- und
Außenhandel, Banken und Versicherungen, Un-ternehmensberatungen und
große Anwaltskanzleien, Architekturbüros und ganz ge-nerell die
Vielzahl von Hauptverwaltungen großer deutscher Unternehmen eine Rolle
die Internationalität des Standortes mit mehr als 5.000
ausländischen Unternehmen die hochentwickelte Infrastruktur mit dem
drittgrößten Flughafen Deutschlands und der Messe sowie
Universität, Fachhochschule und Kunstakademie und nicht zuletzt das
Flair der Stadt mit „Kö“, Altstadt, Musical, Varieté,
Szene-Treffs, Oper, Theater, Museen und Galerien.
Die wirtschaftsstrukturelle Entwicklung der letzten Jahre stand ganz im
Zeichen des Ausbaus Düsseldorfs zu einer Medien- und
Kommunikationsmetropole. Ausgehend von der schon immer stark vertretenen
Werbebranche - Düsseldorf ist gemessen am Umsatz der Werbe-agenturen die
Nr. 1 in Deutschland mit deutlichem Abstand vor Hamburg und Frankfurt -
ha-ben sich hier in den letzten Jahren mehr als 1.000 Unternehmen angesiedelt
oder neu ge-gründet. Medienwirtschaft und die Informations- und
Kommunikationsbranche stellen heute etwa 40.000 Arbeitsplätze und damit
fast 10 % der Gesamtbeschäftigung in der Stadt.
Diagramm
- Gesellschaftsstruktur
Düsseldorf hat insgesamt 571.000 Einwohner.
51% weiblich
10% - 19% Ausländerquote (je nach Stadtteil)
6 % Arbeitslosenquote (nur Innenstadtbereich)
Altersdurchschnitt beträgt 43,0 Jahre
Altersstruktur
PKW-Rate
Arbeitslosenrate
- Versorgungsstruktur
Die Versorgungsstruktur in Düsseldorf ist gut, einhergehend mit der
guten Infrastruktur der Stadt. Zudem gibt es zahlreiche offizielle
Einrichtungen wie Schulen, Pflegeheime und Kin-derstätten.
So stehen alleine im Düsseldorfer Innenstadtbereich 3 Altenheime mit 680
Betten und 35 Kinderpflegestätten mit 1385 freien Plätzen zur
Verfügung. (Stand 31.12.2002)
Die medizinische Versorgung ist in Düsseldorf ebenso gesichert (viele
Ärzte und Apotheken s. Infrastruktur) , wie auch die Versorgung mit Gas,
Wasser und Strom
- Lebenshaltungskostenniveau
Das Lebenshaltungskostenniveau in Düsseldorf entspricht dem
Durchschnitt einer westdeutschen Metropole. Teurer sind vor allem die
Viertel, die direkt am Rhein gelegen sind und sich dadurch auszeichnen, dass
sie attraktiv für Touristen sind.
Zum Wohnraumangebot in der Rheinischen Post
-
Gebräuchliche Abkürzungen bei Wohnungsangeboten in
Tageszeitungen
Zi |
= |
Zimmer |
Whg. |
= |
Wohnung |
KDB |
= |
Küche, Dusche, Bad |
DG |
= |
Dachgeschoss |
OG |
= |
Obergeschoss |
WM |
= |
Warmmiete |
KM |
= |
Kaltmiete |
NK |
= |
Nebenkosten |
MM |
= |
Monatsmiete |
Komf |
= |
Komfort |
Gart. |
= |
Garten |
off |
= |
offen |
DT |
= |
Dachterrasse |
Balk |
= |
Balkon |
Lam |
= |
Laminat |
- Verbreitungsgebiet der ausgewählten Zeitung
2.1. Umland Düsseldorf
Stadt Düsseldorf
Kreis Mettmann
Kreis Neuss
2.2. Niederrhein
Region Bocholt
Kreis Kleve
Kreis Wesel
Duisburg
Krefeld
Mönchengladbach
Kreis Viersen
Kreis Heinsberg
2.3. Bergisches Land/Köln/Leverkusen
Wuppertal
Solingen
Remscheid
Oberbergischer Kreis
Rheinisch Bergischer Kreis
Köln
Leverkusen
- Wohnraumangebot insgesamt [1, 1 1/2, 2-Raum]
1 bzw.1,5-Zimmerwohnungen: ca.100 Wohnungen |
2-Zimmerwohnungen: ca. 215
Wohnungen |
> im Angebot
- Auswertung des Wohnraumangebotes in der Tageszeitung "Rheinische Post"
von Mittwoch, den 29.10.03
Durchschnitts- oder Prozentangaben aller angebotenen Wohnungen in drei
Rubriken für den jeweiligen Ortsteil
Erhebung des Wohnraumangebotes in
- Düsseldorf City
- Düsseldorf Nord (Derendorf)
- Düsseldorf Ost (Flingern/Gerresheim)
- Düsseldorf Oberbilk
- Beschreibung der Ergebnisse
Anzahl der erhobenen Wohnungen: Die Anzahl der aus dem Angebot der
Rheinischen Post vom 29.10.03 erhobenen Wohnungen beläuft sich insgesamt
auf 114 Wohnungen. Davon waren 40 1-Zimmer-Wohnungen, 20 1,5-Zimmer-Wohnungen
und 54 2-Zimmer-Wohnungen.
Preisniveau: meist (in 90% der Fälle) nur kalt angegeben. Es liegt dann
im Durchschnitt zwischen 6 und 8,33 €/m2)
Betriebskosten:Die Betriebskosten (Nebenkosten) liegen zwischen 55 und 150
€. Dabei fällt auf,dass die Betriebskosten oft bei höheren
Mieten (z.B.300 Euro für 1-Zimmer)auch die Nebenkosten höher
liegen, als bei billigeren Kaltmieten. Bei 1-Zimmer-Wohnungen liegen die
Nebenkosten im Durchschnitt 20-30 Euro niedriger als bei 2-Zimmerwohnungen.
Ausstattungsmerkmale:Besondere Austattungsmerkmale, die nur in Anzeigen mit
mehreren Zeilen, auf die besonders auffällig hingewiesen wird, oder die
die Wohnung als besonders attraktiv erscheinen lassen, sind:
Lift,Kamin,weiße Badewanne,Gartenmitbenutzung und auch Süd-oder
Südwestbalkon,sowie die Lage im Dachgeschoss.
Verfügbarkeit:Wenn ein Datum genannt ist, zu dem der Einzug der
Nachmieter gewünscht ist, so sind dies meist der 1. November,der 1.
Dezember oder sofort
Bausubstanz:Nur ca. 10-15% der angebotenen Wohnungen werden In Neubauten
angepriesen. Der Großteil befindet sich in Altbauten. Von diesen
Wohnungen sind wiederum ca.40% renoviert oder saniert. Dabei fällt
auf,dass der Anteil der renovierten 1-Zimmerwohnungen prozentual höher
ist als der,der 2-Zimmerwohnungen.
- Unterschiede zwischen den einzelnen Ortsteilen
Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen lassen sich im allgemeinen
nur bei ganz bestimmten Punkten feststellen:
· Preisniveau (in der City bzw. 2-Raum-Wohnungen im Stadtteil Flingern
teurer)
· Wohnumfeld (City: zentral, andere Stadtteile: ruhig, grün)
Ansonsten bestehen natürlich Differenzen in den Werten, die sich aber
nicht nach Stadtteilen einordnen lassen.
Zur Gestaltung der Anzeige
- Anzahl der Zeilen:
Die Anzahl der Zeilen liegt meist bei 2 bis 6 Zeilen.
In 2-zeiligen Anzeigen sind dabei meist nur Ortsteil,Wohnungsfläche und
Preis genannt
Wenn die Angebote 5 oder sogar(nur selten der Fall)6 Zeilen haben, so sind
meist beschönigende Adjektive oder sämtliche besondere
Austattungsmerkmale genannt
- Fettdruck:
Fett gedruckt ist bei nahezu 100% der Anzeigen der Ortsteil, in dem die
Wohnungen angeboten werden.
Wenn nur der Straßenname angegeben ist, so ist dieser fettgedruckt.Dies
ist oft der Fall, wenn die Wohnung in der Düsseldorfer City angeboten
wird.
Des weiteren sind oft fettgedruckt die Zimmeranzahl(Wohnungstyp)und,wenn
angegeben,persönliche Daten,wie der Name des Immobilienhändlers und
Telefonnummern.
- Ausgewählte Merkmale:
Besonders auffällig ist bei einigen Anzeigen, dass
Firmenlogos(Firmenembleme)in der Anzeige abgebildet sind. Weiterhin ist
auffällig, dass es Anzeigen gibt in denen Genossenschaftswohnungen
angeboten werden. Diese Anzeigen sind durchgehend 6-zeilig,wobei diese 6
Zeilen alle fett gedruckt sind.
- Angabe von persönlichen Daten [Adresse, Telefonnummer,
Chiffré]:
In den meisten Anzeigen sind perönliche Daten der Wohnungsanbieter
angegeben.
Dabei tauchen diese persönlichen Daten, der Häufigkeit der Angabe
nach geordnet in folgender Reihenfolge auf:
1.Telefonnummern
2.Namen
3.Adressen
- Beschönigung negativer Aspekter ("separates" WC):
In manchen Anzeigen tauchen Begriffe auf, die negative Aspekte
beschönigen sollen.
So etwa„separates“ WC,oder "günstige Verkehrsanbindung".
Dieses kann z.B. verschleiern, dass die Wohnung mitten in der Stadt im
lärmbelästigten Bereich liegt, während „besonders
ruhige“ Lage bedeuten kann,dass die Wohnung total abgelegen ist.
- verschönigende Adjektive / Attribute am Anfang (Bsp: schön,
toll, niedlich usw.):
Besonders beliebte Adjektive zur Beschönigung,die in den Anzeigen der
Rheinischen Post vorkommen sind:
schön, toll, super, schnuckelig, Top, gemütlich
Diese Verschnörkelungen dienen dazu, dem Leser den Wohnungskauf
besonders schmackhaft zu machen.
- Reihenfolge der genannten Attribute:
Die für die Gestaltung der Anzeige und für den Verkauf der Wohnung
relevanten Attribute weden in der Rheinischen Post in den meisten Fällen
in folgender Reihenfolge genannt:
1. Zimmeranzahl
2. Lage / Verkehrsanbidungen
3. Geschoss (z.B.: Dachgeschoss)
4. qm
5. Einrichtung
6. Küche
7. Sanitäre Einrichtungen
8. Balkon, Keller, Stellplatz
9. Mietdatum / Freistellung der Wohnung / Mietzeitraum
10. Preis (Kalt - warm)
Bewertung der Wohnraumsituation im Erhebungsgebiet
Am 29. Oktober wurden in der Rheinischen Post im gesamten Stadtgebiet
Düsseldorf ca. 320 Wohnungen mit 1 bis 2 Zimmern angeboten. Davon
entfielen ca. 30 % auf das Erhe-bungsgebiet (Düsseldorf-City/Oberkassel,
Düsseldorf-Ost/Flingern/Gerresheim, Düsseldorf-Nord/Derendorf und
Düsseldorf-Oberbilk).
Im Vergleich mit anderen Städten in dieser Größenordnung kann
das Wohnungsangebot (über 300 Wohnungen mit 1 und 2 Zimmern) an einem
Wochentag als durchaus reichhaltig eingestuft werden. Dabei entfällt ein
Großteil, besonders der 2-Zimmer-Wohnungen, auf das erhobene Gebiet,
insbesondere auf die Stadtteile Derendorf und Oberbilk.
Wenn man die Durchschnitts-Preise für den Quadratmeter betrachtet,
erscheinen diese nicht überdurchschnittlich hoch, was durchaus
überrascht. Zwar sind die Kalt- bzw. Warmmieten ziemlich hoch, zumeist
aber ist die Wohnfläche dafür auch ziemlich groß
(2-Zimmer-Wohnungen bis 74 m2).
Bei derBetrachtung der Unterschiede fällt auf,dass in so manchen
Fällen,sich die Preise in der City von denen in den Außenbezirken
nicht sonderlich abheben.Dieses überrascht, wenn man bedenkt, dass die
City auf Grund der günstigen Verkehrsanbindung, sowie der Nähe zu
Versorgungsmöglichkeiten, öffentlichen Institutionen und kulturellen
Angeboten, in Düsseldorf auch besonders wegen der Nähe zum Rhein
beliebt ist.
Zu großen Teilen werden die Wohnungen in Altbauten angeboten und nur
selten preist ein Anbieter Neubauwohnungen an. Elementare Einrichtungen wie
Küche, Dusche und Bad sind fast immer vorhanden. Auch Terrassen und
Balkone erscheinen durchaus häufig in den An-zeigen. Über
detailliertere Einrichtungen wie Abstellräume, Lifte, Kabel-TV, Heizungen
und Möblierung werden nur selten Angaben gemacht bzw. sind diese
vorhanden.
Durchaus oft wird der Fußboden, Laminat, Parkett, Diele oder Teppich
beschrieben. Für das Wohnumfeld wird in Derendorf, Oberbilk und
Flingern/Gerresheim überwiegend mit ruhiger Lage geworben,während die
City mit zentraler Lage bzw. Rheinnähe angepriesen wird.
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