Auswertung des Wohnraumangebotes
in der Tageszeitung "Rheinische Post"


vom Mittwoch, den 29.10.03
Zum Ort Düsseldorf

  1. Statistische Daten:
    Bevölkerung insgesamt: 571.635; Bevölkerungsdichte: 2634/km²

  2. 49 Stadtteile/ 10 Bezirke Karte

  3. Infrastruktur
    In Düsseldorf herrschen gute Infrastrukturverhältnisse. Es gibt Autobahnverbindungen zu allen großen Städten der Umgebung (Köln, Dortmund, Essen, Oberhausen etc.), ebenso weitere Schnellstraßen und Bahnverbindungen. In Düsseldorf verkehren S-Bahnen und das ÖTV-Netz ist weit ausgebaut. Außerdem ist der Düsseldorfer Flughafen einer der entscheidenden deutschen Flughäfen mit dem Einzugsgebiet ganz Nordrhein-Westfalens.
    Die Wasser-Gas- und Stromversorgung ist gesichert und funktioniert weitgehend reibungslos.
    In Düsseldorf kommen auf 100000 Einwohner 211 Ärzte. (BRD-Durchschnitt 154, NRW-Durchschnitt 145) und 91 Krankhausbetten auf 10000 Einwohner.
    Die Auszubildendenrate bei den Erwerbspersonen ist in Düsseldorf mit 3,9% vergleichsweise niedrig. (BRD durchschnittlich 5,8%)

  4. Wirtschaftsstruktur

    Standort in Westeuropa
    Düsseldorf liegt in der hochverdichteten Metropolregion Rhein/Ruhr, die zu den am dichtesten besiedelten Regionen Europas zählt. Großräumig ist diese Region Bestandteil des verstädterten Bandes Westeuropas, das sich von England aus über Birmingham, London / South East nach Holland / Belgien mit den Regionen Brüssel und Rotterdam /Amsterdam („randstad“) über Deutschland mit der Region Rhein / Ruhr mit Köln / Düsseldorf / Essen / Dortmund, der Region Rhein / Main mit Frankfurt / Mannheim / Karlsruhe und der Region Stuttgart über die Schweiz mit Basel, Zürich, Genf nach Norditalien mit den Regionen Mai-land und Turin entwickelt.
    Durch die zentrale Lage - im Umkreis von 500 km können 40 % der EU-Einwohner, die 60 % des EU-Einkommens erwirtschaften, erreicht werden - hat Düsseldorf ein enormes Marktpo-tential an Unternehmen, Kunden, Zulieferern und Beschäftigten.
    Düsseldorf ist Oberzentrum in Nordrhein Westfalen und gehört der Region Düsseldorf / Mittlerer Niederrhein an, die mit rund 2,3 Mio. Einwohnern die Kreise Mettmann, Neuss und Vier-sen sowie die kreisfreien Städte Krefeld, Mönchengladbach und Düsseldorf umfasst.
    Heute zählt Düsseldorf 570.000 Einwohner und ist die achtgrößte Großstadt in Deutschland. Rund 450.000 Beschäftigte arbeiten in Düsseldorf, davon 81 % im Dienstleistungssektor, 19 % im gewerblich / industriellen Sektor. Rund 220.000 tägliche Einpendler zeugen von einem großen Verflechtungsraum, der auf die Landeshauptstadt bezogen ist.

    Wirtschaftliches Profil
    Wichtige Rahmendaten der heutigen Entwicklung sind:

    die zentrale Lage in einem der größten europäischen Verdichtungsräume mit einem enormen Marktpotential an Unternehmen, Kunden, Zulieferern und Beschäftigten die differenzierte Wirtschaftsstruktur Düsseldorfs mit ihren Schwerpunkten im Tertiä-ren Sektor. Neben der rein quantitativen Bedeutung spielen hier auch die Synergieef-fekte der hier gleichermaßen stark vertretenen Ausrichtungen der unternehmensbe-zogenen Dienstleister wie Groß- und Außenhandel, Banken und Versicherungen, Un-ternehmensberatungen und große Anwaltskanzleien, Architekturbüros und ganz ge-nerell die Vielzahl von Hauptverwaltungen großer deutscher Unternehmen eine Rolle die Internationalität des Standortes mit mehr als 5.000 ausländischen Unternehmen die hochentwickelte Infrastruktur mit dem drittgrößten Flughafen Deutschlands und der Messe sowie Universität, Fachhochschule und Kunstakademie und nicht zuletzt das Flair der Stadt mit „Kö“, Altstadt, Musical, Varieté, Szene-Treffs, Oper, Theater, Museen und Galerien.
    Die wirtschaftsstrukturelle Entwicklung der letzten Jahre stand ganz im Zeichen des Ausbaus Düsseldorfs zu einer Medien- und Kommunikationsmetropole. Ausgehend von der schon immer stark vertretenen Werbebranche - Düsseldorf ist gemessen am Umsatz der Werbe-agenturen die Nr. 1 in Deutschland mit deutlichem Abstand vor Hamburg und Frankfurt - ha-ben sich hier in den letzten Jahren mehr als 1.000 Unternehmen angesiedelt oder neu ge-gründet. Medienwirtschaft und die Informations- und Kommunikationsbranche stellen heute etwa 40.000 Arbeitsplätze und damit fast 10 % der Gesamtbeschäftigung in der Stadt.

    Diagramm

  5. Gesellschaftsstruktur
    Düsseldorf hat insgesamt 571.000 Einwohner.

    51% weiblich
    10% - 19% Ausländerquote (je nach Stadtteil)
    6 % Arbeitslosenquote (nur Innenstadtbereich)
    Altersdurchschnitt beträgt 43,0 Jahre

    Altersstruktur
    PKW-Rate
    Arbeitslosenrate

  6. Versorgungsstruktur
    Die Versorgungsstruktur in Düsseldorf ist gut, einhergehend mit der guten Infrastruktur der Stadt. Zudem gibt es zahlreiche offizielle Einrichtungen wie Schulen, Pflegeheime und Kin-derstätten.
    So stehen alleine im Düsseldorfer Innenstadtbereich 3 Altenheime mit 680 Betten und 35 Kinderpflegestätten mit 1385 freien Plätzen zur Verfügung. (Stand 31.12.2002)
    Die medizinische Versorgung ist in Düsseldorf ebenso gesichert (viele Ärzte und Apotheken s. Infrastruktur) , wie auch die Versorgung mit Gas, Wasser und Strom

  7. Lebenshaltungskostenniveau
    Das Lebenshaltungskostenniveau in Düsseldorf entspricht dem Durchschnitt einer westdeutschen Metropole. Teurer sind vor allem die Viertel, die direkt am Rhein gelegen sind und sich dadurch auszeichnen, dass sie attraktiv für Touristen sind.


Zum Wohnraumangebot in der Rheinischen Post
  1. Gebräuchliche Abkürzungen bei Wohnungsangeboten in Tageszeitungen

    Zi = Zimmer
    Whg. = Wohnung
    KDB = Küche, Dusche, Bad
    DG = Dachgeschoss
    OG = Obergeschoss
    WM = Warmmiete
    KM = Kaltmiete
    NK = Nebenkosten
    MM = Monatsmiete
    Komf = Komfort
    Gart. = Garten
    off = offen
    DT = Dachterrasse
    Balk = Balkon
    Lam = Laminat


  2. Verbreitungsgebiet der ausgewählten Zeitung

    2.1. Umland Düsseldorf

    Stadt Düsseldorf
    Kreis Mettmann
    Kreis Neuss

    2.2. Niederrhein

    Region Bocholt
    Kreis Kleve
    Kreis Wesel
    Duisburg
    Krefeld
    Mönchengladbach
    Kreis Viersen
    Kreis Heinsberg

    2.3. Bergisches Land/Köln/Leverkusen

    Wuppertal
    Solingen
    Remscheid
    Oberbergischer Kreis
    Rheinisch Bergischer Kreis
    Köln
    Leverkusen

  3. Wohnraumangebot insgesamt [1, 1 1/2, 2-Raum]

    1 bzw.1,5-Zimmerwohnungen: ca.100 Wohnungen |
    2-Zimmerwohnungen: ca. 215 Wohnungen            | > im Angebot

  4. Auswertung des Wohnraumangebotes in der Tageszeitung "Rheinische Post" von Mittwoch, den 29.10.03
    Durchschnitts- oder Prozentangaben aller angebotenen Wohnungen in drei Rubriken für den jeweiligen Ortsteil
    Erhebung des Wohnraumangebotes in

  5.  - Düsseldorf City
     - Düsseldorf Nord (Derendorf)
     - Düsseldorf Ost (Flingern/Gerresheim)
     - Düsseldorf Oberbilk

  6. Beschreibung der Ergebnisse


  7. Anzahl der erhobenen Wohnungen: Die Anzahl der aus dem Angebot der Rheinischen Post vom 29.10.03 erhobenen Wohnungen beläuft sich insgesamt auf 114 Wohnungen. Davon waren 40 1-Zimmer-Wohnungen, 20 1,5-Zimmer-Wohnungen und 54 2-Zimmer-Wohnungen.

    Preisniveau: meist (in 90% der Fälle) nur kalt angegeben. Es liegt dann im Durchschnitt zwischen 6 und 8,33 €/m2)

    Betriebskosten:Die Betriebskosten (Nebenkosten) liegen zwischen 55 und 150 €. Dabei fällt auf,dass die Betriebskosten oft bei höheren Mieten (z.B.300 Euro für 1-Zimmer)auch die Nebenkosten höher liegen, als bei billigeren Kaltmieten. Bei 1-Zimmer-Wohnungen liegen die Nebenkosten im Durchschnitt 20-30 Euro niedriger als bei 2-Zimmerwohnungen.


    Ausstattungsmerkmale:Besondere Austattungsmerkmale, die nur in Anzeigen mit mehreren Zeilen, auf die besonders auffällig hingewiesen wird, oder die die Wohnung als besonders attraktiv erscheinen lassen, sind: Lift,Kamin,weiße Badewanne,Gartenmitbenutzung und auch Süd-oder Südwestbalkon,sowie die Lage im Dachgeschoss.

    Verfügbarkeit:Wenn ein Datum genannt ist, zu dem der Einzug der Nachmieter gewünscht ist, so sind dies meist der 1. November,der 1. Dezember oder sofort

    Bausubstanz:Nur ca. 10-15% der angebotenen Wohnungen werden In Neubauten angepriesen. Der Großteil befindet sich in Altbauten. Von diesen Wohnungen sind wiederum ca.40% renoviert oder saniert. Dabei fällt auf,dass der Anteil der renovierten 1-Zimmerwohnungen prozentual höher ist als der,der 2-Zimmerwohnungen.

  8. Unterschiede zwischen den einzelnen Ortsteilen


  9. Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen lassen sich im allgemeinen nur bei ganz bestimmten Punkten feststellen:
    · Preisniveau (in der City bzw. 2-Raum-Wohnungen im Stadtteil Flingern teurer)
    · Wohnumfeld (City: zentral, andere Stadtteile: ruhig, grün)
    Ansonsten bestehen natürlich Differenzen in den Werten, die sich aber nicht nach Stadtteilen einordnen lassen.


Zur Gestaltung der Anzeige
  1. Anzahl der Zeilen:
    Die Anzahl der Zeilen liegt meist bei 2 bis 6 Zeilen.
    In 2-zeiligen Anzeigen sind dabei meist nur Ortsteil,Wohnungsfläche und Preis genannt
    Wenn die Angebote 5 oder sogar(nur selten der Fall)6 Zeilen haben, so sind meist beschönigende Adjektive oder sämtliche besondere Austattungsmerkmale genannt

  2. Fettdruck:
    Fett gedruckt ist bei nahezu 100% der Anzeigen der Ortsteil, in dem die Wohnungen angeboten werden.
    Wenn nur der Straßenname angegeben ist, so ist dieser fettgedruckt.Dies ist oft der Fall, wenn die Wohnung in der Düsseldorfer City angeboten wird.
    Des weiteren sind oft fettgedruckt die Zimmeranzahl(Wohnungstyp)und,wenn angegeben,persönliche Daten,wie der Name des Immobilienhändlers und Telefonnummern.

  3. Ausgewählte Merkmale:
    Besonders auffällig ist bei einigen Anzeigen, dass Firmenlogos(Firmenembleme)in der Anzeige abgebildet sind. Weiterhin ist auffällig, dass es Anzeigen gibt in denen Genossenschaftswohnungen angeboten werden. Diese Anzeigen sind durchgehend 6-zeilig,wobei diese 6 Zeilen alle fett gedruckt sind.

  4. Angabe von persönlichen Daten [Adresse, Telefonnummer, Chiffré]:
    In den meisten Anzeigen sind perönliche Daten der Wohnungsanbieter angegeben.
    Dabei tauchen diese persönlichen Daten, der Häufigkeit der Angabe nach geordnet in folgender Reihenfolge auf:
    1.Telefonnummern
    2.Namen
    3.Adressen


  5. Beschönigung negativer Aspekter ("separates" WC):
    In manchen Anzeigen tauchen Begriffe auf, die negative Aspekte beschönigen sollen.
    So etwa„separates“ WC,oder "günstige Verkehrsanbindung".
    Dieses kann z.B. verschleiern, dass die Wohnung mitten in der Stadt im lärmbelästigten Bereich liegt, während „besonders ruhige“ Lage bedeuten kann,dass die Wohnung total abgelegen ist.

  6. verschönigende Adjektive / Attribute am Anfang (Bsp: schön, toll, niedlich usw.):
    Besonders beliebte Adjektive zur Beschönigung,die in den Anzeigen der Rheinischen Post vorkommen sind:
    schön, toll, super, schnuckelig, Top, gemütlich
    Diese Verschnörkelungen dienen dazu, dem Leser den Wohnungskauf besonders schmackhaft zu machen.

  7. Reihenfolge der genannten Attribute:
    Die für die Gestaltung der Anzeige und für den Verkauf der Wohnung relevanten Attribute weden in der Rheinischen Post in den meisten Fällen in folgender Reihenfolge genannt:
    1. Zimmeranzahl
    2. Lage / Verkehrsanbidungen
    3. Geschoss (z.B.: Dachgeschoss)
    4. qm
    5. Einrichtung
    6. Küche
    7. Sanitäre Einrichtungen
    8. Balkon, Keller, Stellplatz
    9. Mietdatum / Freistellung der Wohnung / Mietzeitraum
    10. Preis (Kalt - warm)



Bewertung der Wohnraumsituation im Erhebungsgebiet

Am 29. Oktober wurden in der Rheinischen Post im gesamten Stadtgebiet Düsseldorf ca. 320 Wohnungen mit 1 bis 2 Zimmern angeboten. Davon entfielen ca. 30 % auf das Erhe-bungsgebiet (Düsseldorf-City/Oberkassel, Düsseldorf-Ost/Flingern/Gerresheim, Düsseldorf-Nord/Derendorf und Düsseldorf-Oberbilk).

Im Vergleich mit anderen Städten in dieser Größenordnung kann das Wohnungsangebot (über 300 Wohnungen mit 1 und 2 Zimmern) an einem Wochentag als durchaus reichhaltig eingestuft werden. Dabei entfällt ein Großteil, besonders der 2-Zimmer-Wohnungen, auf das erhobene Gebiet, insbesondere auf die Stadtteile Derendorf und Oberbilk.

Wenn man die Durchschnitts-Preise für den Quadratmeter betrachtet, erscheinen diese nicht überdurchschnittlich hoch, was durchaus überrascht. Zwar sind die Kalt- bzw. Warmmieten ziemlich hoch, zumeist aber ist die Wohnfläche dafür auch ziemlich groß (2-Zimmer-Wohnungen bis 74 m2).
Bei derBetrachtung der Unterschiede fällt auf,dass in so manchen Fällen,sich die Preise in der City von denen in den Außenbezirken nicht sonderlich abheben.Dieses überrascht, wenn man bedenkt, dass die City auf Grund der günstigen Verkehrsanbindung, sowie der Nähe zu Versorgungsmöglichkeiten, öffentlichen Institutionen und kulturellen Angeboten, in Düsseldorf auch besonders wegen der Nähe zum Rhein beliebt ist.

Zu großen Teilen werden die Wohnungen in Altbauten angeboten und nur selten preist ein Anbieter Neubauwohnungen an. Elementare Einrichtungen wie Küche, Dusche und Bad sind fast immer vorhanden. Auch Terrassen und Balkone erscheinen durchaus häufig in den An-zeigen. Über detailliertere Einrichtungen wie Abstellräume, Lifte, Kabel-TV, Heizungen und Möblierung werden nur selten Angaben gemacht bzw. sind diese vorhanden.

Durchaus oft wird der Fußboden, Laminat, Parkett, Diele oder Teppich beschrieben. Für das Wohnumfeld wird in Derendorf, Oberbilk und Flingern/Gerresheim überwiegend mit ruhiger Lage geworben,während die City mit zentraler Lage bzw. Rheinnähe angepriesen wird.

Mario Peters