Millionen von Mietern erleben alljährlich eine böse Überraschung, wenn der Vermieter ihnen die Nebenkostenabrechnung vorlegt. Nicht selten werden erhebliche Nachzahlungen verlangt. Streit darüber, was der Vermieter auf den Mieter umverlegen darf, und was nicht, ist an der Tagesordnung.
Hauptgrund ist der extreme Anstieg der "Betriebskosten", an deren Spitze Gebühren für Wasser, Abwasser, Müll und Straßenreinigung stehen.
| Die Kosten gleichen einer "2. Miete", denn rund 30% (alte BL) bzw. 40% (neue BL) der Gesamtmietbelastung entfallen auf Nebenkosten. |
| § 546, BGB: "Die Auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten hat der Vermieter zu tragen." |
Der Mieter muss nur Mietnebenkosten zahlen, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart ist.
Hierfür reicht keine allgemeine Niederschrift aus. Die jeweiligen Mietnebenkosten müssen in ihrer Art benannt werden.
Wenn der Mieter für Kosten zahlt, die nicht zu den Betriebskosten zählen, kann er seine monatl. Zahlung anteilig kürzen. Bereits gezahlte Beträge kann er unter Berufung auf ein Urteil des OLG Koblenz zurückfordern. Dieser Anspruch verjährt nach 4 Jahren.
Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss, wenn nicht im Vertag geregelt, "alsbald" vom Vermieter vorgelegt werden, zumindest aber innerhalb der Zwölfmonatsfrist.
Bei nicht erfolgter Vorlage der Abrechnung kann der Mieter Vorauszahlungen zurückhalten. Er hat 30 Jahre Einklage-Anspruch auf Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten.
Nachforderungen verjähren nach vier Jahren.
Dies gilt sowohl für Nachforderungen des Vermieters, als auch für Rückforderungen des Mieters.
Wenn alle Nebenkosten mit der Miete gezahlt sind spricht man von einer
Bruttomiete / Inklusivmiete.
Bei separater Abrechnung liegt eine
Nettomiete und bei teilweise separater Abrechnung eine
Teilinklusivmiete vor.
Bei einer
Pauschale sind, anders als bei der
Vorrauszahlung, alle Mietnebenkosten abgegolten. Sowohl der Anspruch einer Nachzahlung durch den Vermieter, als auch der Anspruch einer Rückerstattung durch den Mieter enfällt. Der Mietvertrag muss hierbei einen eventuellen Zweifel ausräumen. Akontozahlungen und Abschlagszahlungen sind im Streifall als Vorrauszahlung zu werten.
Die Mietnebenkosten werden auf die einzelnen Mieter nach dem im Mietvertrag vereinbarten
Verteilerschlüssel verteilt. Dabei sin folgende Verteilungen möglich:
- nach Quadratmetern Wohnfläche
- ...Personenzahl
- ...Wohneinheiten
- ...Kubikmetern umbauten Raumes
- ...Verbrauch
- ...Leerraummieten
| Seit 1981 schreibt die Heizkostenverordnung die verbrauchsbahängige Abrechnung vor |
Werden zwei oder mehr Wohnungen von einer Heitungsanlage versorgt, muss
verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Es gibt aber trotz alledem einen verbrauchsunabhängigen Kostenanteil. sein Anteil liegt bei 30-50% und er wird zumeist
nach qm-Maßstab auf die Mieter verteilt.
Der vom Vermieter bestimmte Aufteilungsmaßstab, kann in der Regel nur eändert werde, wenn alle beteiligten zustimmen.
Bei der Verbrauchserfassung bedient sich der Mieter zumeist einer
Wärmedienstfirma, die alle Wohnungen mit
Erfassungsgeräten ausrüstet. Desweiteren übernimmt sie das Ablesen des Verbrauchs und die Heizkostenabrechnung.
Unter Heizkosten fallen:
- verbrauchter Brennstoff
- Betriebsstrom (Umwälzpumpe, etc.)
- Bedienung, Überwachung und Pflege
- Prüfung und Einstellung
- Reinigung
- Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz sowie Schornsteinfegerkosten
- Anmietung der Verbrauchserfassungsausstattung und deren Verwendung
- Berechnungskosten
Heizkosten:
Der Vermieter ist nachweispflichtig bezüglich eines günstigen Ölkaufpreises, der Tankinhalte und evtl. Rabatte. Nicht umlagefähig sind freiwillig gezahlte Trinkgelder, sowie Zinsen bei Überziehung seines Heizkostenkontos.
Wartungen:
Bei der Wartung dürfen nur die reinen Wartungskosten auf den Mieter umgelegt werden, nicht im gleichen Rahmen anfallende Reparaturkosten.
Die Abrechnung:
Der Vermieter muss die Gesamtkosten zusammenstellen, die Verteilung erläutern, den Abrechnungszeitraum (in der Regel für 1 Jahr) angeben und evtl. erhebliche Abweichung von der Vorjahresabrechnung erklären.
Typische Fehler entstehen u.a. durch ungültige Umverteilungen der Nebenkosten auf den Mieter. Häufig werden aber auch Kostenpunkte, wie Hausmeister o.ä., mehrfach abgerechnet. Wenn z.B. die Kosten für den Hausmeister als Nebenkosten erfasst wurden, kommt es vor, dass er bei der Bedienung der Heizungsanlage noch einmal eingerechnet wird. Dies ist eine doppelte Abrechnung, gegen die der Mieter Einspruch erheben sollte. Weiterhin häufen sich Fehler bei der genauen Benennung der Kostenpunkte. diese sind nur bei entsprechender Konkretisierung gültig. Andernfalls verursachen sie Unklarheiten beim Mieter.
| § 259 BGB: "Die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten." |
Zunächst muss der
Abrechnungszeitraum genau abgegrenzt werden.
Die
Gesamtkosten müssen
einzelt aufgestellt und benannt werden.
Zählerstände, sowie
Preise pro entsprechender Einheit sind anzugeben.
Danach erfolgt die
Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen unter
Angabe des Verteilungsschlüssels.
Am Schluss der Abrechnung müssen
Vorrauszahlungen abgezogen werden.