Auswertung des Wohnraumangebotes in der Tageszeitung "Berliner Zeitung"



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1] Gliederung / Statistische Daten


Berlin ist die Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland und zugleich - bezogen auf die Einwohneranzahl - die größte. In Berlin leben 3 333 132 Menschen auf einer Fläche von 889 km². Die Einwohnerdichte entspricht dementsprechend 3.801 Einwohner/km². Die Stadt ist in 12 Verwaltungsbezirke aufgeteilt.

12 Bezirke :

- Mitte
- Friedrichshain-Kreuzberg
- Pankow
- Charlottenburg-Wilmersdorf
- Spandau
- Steglitz-Zehlendorf
- Tempelhof-Schöneberg
- Neukölln
- Treptow-Köpenick
- Marzahn-Hellersdorf
- Lichtenberg
- Reinickendorf






[ Link : weitere Informationen zu den Berliner Bezirken / Kultur etc. ]



2] Infrastruktur


1] Verkehr :


Die Verkehrsinfrastruktur umfasst ein Straßennetz von 5 317,4 Km, davon sind 68,6 Km Autobahnen und 182,8 Km Bundesstraßen.
Der Öffentliche Personennahverkehr wird durch die Unternehmungen BVG [Berliner Verkehrs Gemeinschaft] und die DB-S-Bahn-Berlin-GmbH gewährleistet. Die BVG ist für ein U-Bahnnetz von 9 Linien mit 151,7 Streckenkilometern, ein Straßenbahnnetz, das 28 Linien beinhaltet und 370,4 Streckenkilometer umfasst und für 160 Autobus-Linien, die insgemsamt 1901 Km befahren, verantwortlich.
Die DB-S-Bahn-Berlin-GmbH unterhält 15 Linien, die auf 327,4 Km verkehren. Der Öffentliche Personennahverkehr ist sehr gut ausgebaut und bietet Tagsüber und Nachts den Fahrgästen die Möglichkeit, Ziele ohne die Benutzung des Autos, zu erreichen.
Fernverkehrstechnisch stehen Reisenden mehrere Möglichkeiten zur Auswahl.
Die Deutsche Bahn AG unterhält in Berlin zwei wichtige Bahnhöfe. Der Hauptbahnhof Berlin Zoo bietet den Fahrgästen regionale und überregionale, deutschlandweite, sowie internationale Verbindungen an. Neben dem Hauptbahnhof ist der Bahnhof Ost ein wichtiger Fernreisebahnhof. Die Berliner Bahnhöfe können als Knotenpunkt zwischen Ost und West angesehen werden, da hier Züge aus West- und Osteuropa eintreffen und abfahren. Der Hauptbahnhof Berlin Zoologischer Garten wird demnächst an Wichtigkeit verlieren, da der neue Lehrter Stadtbahnhof in der nähe des Reichstages die Funktion des Zentralbahnhofes übernehmen wird. Dieser findet sich in der "Neuen Mitte" Berlins und bietet damit eine bessere Verbindung zu dem neuen Zentrum der Stadt an der Grenze zwischen Ost und West.
Außerdem finden sich im Berliner Stadtbereich drei Flughäfen, wobei an allen der drei Flughäfen, Tempelhof, Tegel und Schöneberg, internationale Destinationen angeflogen werden


2] Bildung :


Die Stadt Berlin verfügt über 905 allgemein bildende Schulen mit 356 115 SchülerInnen sowie 17 Hochschulen mit 150.000 Studenten.
Im Bereich der Hochschulen sind besonders die Humboldt-Universität, die Freie Universität und die Technische Universität hervorzuheben.
Die Freie Universität ist mit 42.700 Studierenden in rund 90 Studienfächern die größte der Berliner Universitäten und zudem eine der größten Deutschlands. Diese zählt zudem mit ca. 8.000 Mitarbeitern zu den größten Arbeitgebern der Region.
An der HU studieren rund 37.145 Studenten. Diese gilt als die "Mutter der modernen Universitäten" gemäß dem Humboldtschen Prinzip.
Die TU ist mit rund 29.700 Studierenden die größte Technische Hochschule in Deutschland.
Berlin ist damit ein wichtiger Forschungsstandtort und bietet Studenten zahlreiche Möglichkeiten, ihr Studium zu gestalten.


3] Verwaltung


Die Stadt Berlin beherbergt als Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland alle Ministerien, den deutschen Bundestag und Bundesrat. Außerdem sind hier Botschaften und Konsulate der in Deutschland vertretenen Länder angesiedelt.
Der Regierende Bürgermeister der Stadt Berlin ist Klaus Wowereit, dieser ist Regierungschef des Landes Berlin und zugleich Stadtoberhaupt der Kommune. Zu dem Verwaltungsapparat der Stadt Berlin gehören der Berliner Senat und das Abgeordnetenhaus.


4] Gesundheitswesen


In Berlin gibt es 70 Krankenhäuser mit 22 620 Betten. 212 Ärzte kommen auf 100.000 Einwohner.
Als Universitätsstadt verfügt Berlin über eine Universitätsklinik.


4] Wirtschaftsstruktur



In Berlin fallen 0,5% des Bruttoinlandproduktes auf den Primären Sektor , der Land- und Forstwirtschaft umfasst. 21,6% des Bruttoinlandproduktes werden im Sekundären Sektor erwirtschaftet, der produzierende und verarbeitende Industrie beinhält. Ganze 77,9% des Bruttoninlandproduktes werden im Tertiären Sektor, dem Dienstleistungssektor, erwirtschaftet.
Die geringe Anzahl der im Primären Sektor ist aus der Tatsache abzuleiten, dass es sich bei der Stadt Berlin um eine dicht besiedelte Stadt handelt, die keinen Raum für Land- und Forstwirtschaft lässt [Bundesdurchschnitt 1% des BIP]. Die Leistung im Sekundärem Sektor liegt ebenfalls unter dem Bundesdurchschnitt von 28%.
Außerdem ist der Strukturwandel, d.h. die Entwicklung zur Dienstleistungsgesellschaft, sehr gut zu erkennen.
Berlin bietet als Hauptstadt der BRD zahlreiche Vorteile für Unternehmungen, der Berliner Wirtschaftsraum ist durchaus interessant und dementsprechend liegt das normale Übergewicht im Dienstleistungssektor über dem Durchschnitt der BRD [71%].







5] Gesellschaftsstruktur



In Berlin leben insgesamt 3 333 132 Menschen. 166 686 davon sind unter 6 Jahre alt. 362 422 befinden sich im Schulalter, also 6-18. 2 275 919 Menschen sind im erwerbstätigem Alter von 18-65 Jahren. 528 105 Mensch sind 65 Jahre alt und älter.
In Berlin existiert ein geringer Frauenüberschuss. Es leben dort 1,74 Mio Frauen und 1,64 Mio Männer. 69% der Bevölkerung befinden sich im erwerbsfähigen Alter, 14% im nachproduktivem Alter und 17% sind im vorproduktivem Alter.
Die Bevölkerungspyramide Berlins zeigt im Vergleich mit der Bevölkerungspyramide Deutschlands eine ähnliche Form. Diese Tonnenform verdeutlicht, dass besonders die Jahrgänge der 0 bis 25-jährigen eine geringere Geburtenrate haben als diejenigen in den höheren Bereichen von über 25 Jahren bis ca. 60 Jahre.
Der Ausländeranteil in Berlin beträgt 12,84%. Hier liegt die Stadt im bundesweiten Vergleich auf dem zweiten Platz hinter Hamburg. Den größten Anteil davon bilden die Türken, gefolgt von Menschen aus dem ehemaligen Jugoslawien und Polen.





6] Versorgungsstruktur



Die Metropole Berlin ist ein Oberzentrum [OZ] und hat zentralörtliche Bedeutung im europäischen Maßstab.
Als Oberzentrum steht Berlin damit auf der höchsten Stufe zur Deckung des episodischen Bedarfs. In diesem Falle spielt der Mobilisierungsgrad der Bevölkerung eine weniger große Rolle. Versorgungseinheiten sind in den meisten Fällen zu Fuß oder per Öffentlichem Personennahverkehr erreichbar, wenn kein Auto vorhanden ist.
In der City Berlins sind zudem jegliche Art von hochqualifizierten Spezialgeschäften und Warenhäuser zu erreichen. Diese sind in den Randbezirken der Stadt nicht mehr so häufig vorhanden, wobei jeder Bezirk über ein kleines Zentrum verfügt in welchem Güter des periodischen, aber auch aperiodischen Bedarfs zu erwerbbar sind.
Berlin stellt als Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland eine großflächige Agglomeration verschiedener Branchen dar.
Der Begriff der Zentralität schließt die für den Raum wichtigen Aspekte des tertiären Sektors ein. Von der Ausstattung einer Stadt bezüglich ihrer Versorgungsstruktur geht eine Wirkung auf das Umland aus. Eine Stadt wie Berlin besitzt demnach eine große Attraktivität für Kunden aus dem Umland. Zu den zentralen Einrichtungen eines Ortes gehören beispielsweise Verwaltungseinrichtungen, Einrichtungen von kultureller und kirchlicher Bedeutung [Berlin ist eine Stadt mit einem sehr ausgeprägtem Kultursektor], des Weiteren Einrichtungen von sanitärer Bedeutung [Krankenhäuser], von gesellschaftlicher Bedeutung, Einrichtungen zur Organisation des wirtschaftlichen und sozialen Lebens, Verkehrseinrichtungen und gewerbliche Einrichtungen. Ohne Zweifel muss man der Versorgungsstruktur Berlins attestieren, dass sie alle diese Faktoren in ausreichender Menge beinhaltet.


[ Link :Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung ]



7] Lebenserhaltungskostenniveau


Seit der Vereinigung Deutschlands ist Berlin auch im Bereich der Statistik ein einheitliches Gebiet. Aufgrund noch bestehender unterschiedlicher Verbrauchsstrukturen in Ost und West im Basisjahr 1991 sowie unterschiedlicher Preisentwicklungen in einigen Teilbereichen konnte noch kein bundeseinheitlicher Warenkorb mit gleichen Gewichtungskriterien aufgestellt werden. Der veröffentlichte Berliner Verbraucherpreisindex wird aus den Indizes für Berlin-West und Berlin-Ost abgeleitet und besitzt nur eingeschränkte Aussagekraft.

Quelle : Statistisches Landesamt Berlin

Werte des Warenkorbes für Berlin unter [ Link : Statistisches Landesamt Berlin ]






Zum Wohnraumangebot



1] Zeitung/ Verbreitungsgebiet

Die Berliner Zeitung hat gemäß der unabhängigen Mediaanalyse 2002 täglich 468.000 Leser und ist damit Berlins größte Abonnementzeitung.
Das Verbreitungsgebiet liegt In Berlin und Brandeburg. Die Zeitung ist deutschlandweit erhältlich.


2] Erhebung des Wohnraumangebotes in
[Links zu den Bezirksinformationsseiten]


- Charlottenburg
- Pankow
- Mitte
- Weissensee [zu Pankow]
- Köpenick
- Friedrichshein

[ Link : Wonhnraumanalyse ]



3] Beschreibung der Ergebnisse



>>Anzahl der erhobenen Wohnungen : 158

>>Preisniveau [Miete netto/kalt] : Bei der Analyse der Mietkosten fällt aus, dass die Preise für Charlottenburg, Friedrichshain, Pankow und Köpenick relativ dicht beieinander liegen, während Weißensee günstiger und Mitte teurer ausfällt.
Friedrichshain ist als ehemaliger Oststadtteil dabei besonders günstig, da hier eine Agglomeration von Plattenbauten zu finden ist. Die Mietkosten in diesen Gebäuden sind relativ günstig.
Außerdem fiel auf, dass in Pankow ebenfalls viele günstige Wohnungen zu mieten sind. Diese Stadtteile sind dementsprechend besonders für Studenten interessant, da diese meistens über ein geringes Einkommen verfügen und auf günstige Mietkosten angewiesen sind.

>>Ausstattungsmerkmale : Ein häufiges Ausstattungsmerkmal ist die Einbauküche. Weiterhin ist zu erkennen, das viele Häuser über einen Lift verfügen, sowie ein gut ausgestattetes Bad. In Berlin-Mitte besitzt 80% der analysieren Wohnungen der 1. Kategorie eine Gegensprechanlage. Ein ausführlicher Vergleich ist unmöglich, da die Ausstattungsmerkmale der einzelnen Wonungen zu sehr divergieren.

>>Verfügbarkeit : Das Gros der Wohnungen ist ab dem 1. des jeweiligen Monats beziehbar.

>>Bausubstanz : In den meisten Gebiten ist die Bausubstanz gemischt, d.h. Alt-und Neubauten sind gleichermaßen zu finden. Der Grund liegt in der Zerstörung Berlins im 2. Weltkrieg, in welchem das Gros der Altbausubstanz zerstört wurde.



5] Bewertung des Angebotes


Obwohl ein Unterschied zwischen West- und Ostberlin zu erwarten war, konnten wir anhand der ausgewerteten Ergebnisse diesen nicht feststellen. Dies ist aus Tatsache abzuleiten, dass nur relativ wenige Wohnungen pro Stadtteil ausgewerten wurde. Eine umfangreiche Analyse würde aufschlußreicher sein.
Die relativ hohen Mietkosten im Stadtteil Mitte resultieren aus der guten Lage im Zentrum der Stadt. Hier finden sich die besten Verkehrsanbindungen, eine Agglomeration von Versorungsfaktoren [Gesundheit, Bildung, materielle Versprgung, ausserdem sind dort die meisten Arbeitsplätze angesiedelt. Aus diesem Grund beträgt hier der Quotient aus Preis und Quadratmeter ca. 9 Euro, während der Durchschnitt der anderen Stadtteile bei 6-8 Euro pro Quadratmeter liegt.

Es ist also eindeutig ein Unterschied zwischen Zentrum und Randlage erkennbar. Jedoch zeigt die Analyse der Versorgungsstruktur eindeutig, dass die einzelnen Bezirke über eine gute Ausstattung mit Versorgungseinrichtungen verfügen, seien es die einzelnen Rathäuser oder der Einzelhandel, und somit ebenfalls eine große Attraktivität besitzen. Außerdem ist das Berliner Verkehrsnetz und der Öffentliche Personennahverkehr derart gut strukturiert, dass das Erreichen des Zentrums aus Randlagen problemlos ist.
Aus diesen Gründen sollte man bei der Suche nach einer Wohnung auch Randlagen mit in die Recherche einbeziehen, da diese ihre eigene Attraktivität besitzen.
Allgemein ist zu beachten, dass bei dieser Analyse kein genaues Bild der Wohnraumsituation Berlins dargestellt werden kann, da es besonders bei kleineren Wohnungen auch vom Datum der Recherche abhängt. So fällt regulär ein Anstieg bezüglich kleinerer Wohnungen gegen Ende des Sommers an, da der Semesterbeginn naht, und Studenten eine Wohnung suchen. Diese können im übrigen auch einen der 10.500 Plätze in einem der über 40 Wohnheime des Berliner Studentenwerkes mieten. Dieses Angebot deckt jedoch bei weitem nicht den Bedarf, sodass Studenten häufig unter höherem Kostenaufwand eine Wohnung mieten müssen.
Eine genaue Analyse und Bewertung des Angebotes müsste also über mehrere Monate verlaufen und regelmäßige Stichproben enthalten, dennoch ist davon auszugehen, dass diese Analyse gewissermaßen repräsentativ ist.
Außerdem divergieren die Inhalte der Anzeigen, sodass häufig nur die wichtigsten Ausstattungsmerkmale der Wohnung erkennen kann. Der geringe Umfang der Anzeigen kann auch aus dem relativ hohen Preis für die Anzeige resultieren. Dieser Aspekt erschwert zudem die einheitliche Bewertung des Wohnraumangebotes.
Die Größe Berlins ist zudem für die hohe Anzahl von Wohnungen verantwortlich, auf die jedoch auch um so mehr Interessenten treffen. Die große Bandbreite von Wohnungstypen und die eben genannten Fakten erleichtern demnach die Suche nach einer passenden Wohnung nicht sonderlich.



Zur Gestaltung der Anzeigen



Die Anzeige ist in eine 6-spalitige Tabelle integriert. Die erste Spalte gibt Auskunft über die Zimmeranzahl, die zweite über qm-Anzahl, die dritte über der Preis [teilweise warm, teilweise kalt] und die vierte Spalte über die Verfügbarkeit. Die fünfte Spalte enthält die Höhe der Provision, diese liegt jedoch bei der Mehrheit der Anzeigen bei 0 Euro. Die sechste Spalte, die am größten ausfällt, beinhaltet Lage, Ausstattung und den Anbieter.
Meistens handelt es sich um zwei bis drei Zeilen. Selten sind vier zeilige Anzeigen zu finden. Die Adresse sowie die Telefonnummer sind im Anzeigenteil der Berliner Zeitung fettgedruckt. Ausgewählte Merkmale sind hauptsächlich das Vorhandensein einer Küche, eines Bades und die Lage [definiert per Adjektiv und aus Adresse ableitbar] sowie die Größe der Wohnung.
In den Anzeigen konnten wir lediglich beschönigende Adjektive wie ruhig, hell oder auch schön finden. Hier scheint die Kreativität der Berliner Vermieter nicht besonders hoch zu sein.
Die Reihenfolge der genannten Attribute ist die folgende : Die Adresse bildet das erste Attribut, darauf folgt die Bausubstanz, das Geschoß, derZusand und die Ausstattungsmerkmale.
Durch die tabellarische Form des Anzeigenteils, in dem die einzelnen Spalten durch eine schwarze Linie [Border] getrennt sind, ermöglicht eine einfache Übersicht. Die Anzeigen sind zudem nach der Größe der Wohnung gegliedert und als Übergliederung findet sich eine Einteilung in Bezirke. Diese Faktoren machen die Recherche im Anzeigenteil der Berliner Zeitung sehr einfach.



Weiterführende Links


- offizielle Internetpräsenz der Stadt Berlin
- Berlin-Portal der Berliner Zeitung
- Berlin von A-Z
- Online-Immobilienmarkt der Berliner Zeitung
- Stadtplan

Linus Schade & Jule M. Clausen für PU 2003 // entstanden in zweiseitiger Arbeitsteilung